Kriegseingriffe
in bestehende Mietverhältnisse
nach deutschem bürgerlichen Recht.
Inaugural-Dissertation
zur Erlangung- der Doktorwürde der Hohen juristischen Fakultät der Grossherzoglieh Badischen Ruprecht - Karls - Universität zu
Heidelberg
vorgelegt von
Hans Dehning 1
Referendar am Landgericht Kiel zur Zeit Leutnant und Kompanieführer im 4. Matrosen-Regiment in Flandern
Heidelberg
Buch- und Kunstdruckerei Rößler & Herbert (Inhaber Paul Braus)
1916
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Karisruh*
Berichterstatter: Prof. Dr. Heinsheimer.

Meiner lieben Frau!

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I. Einleitung.
Der gegenwärtige Krieg berührt auf dem Gebiete der Mietverhältnisse alle Volksgenossen fast ausnahmslos in fühlbarer Weise, und seine rechtlichen wie wirtschaftlichen Folgen eröffnen auch hier den Juristen und Wirtschaftspolitikern ein ausgedehntes Feld zu wissenschaftlicher und praktischer Betätigung. Im Brennpunkt steht immer die Frage: Wie ist ein gerechter und billiger Ausgleich zwischen den Parteien der vom Kriege berührten Mietverträge zu schaffen? Das geltende Recht gibt hierzu dem Richter nur in seinen genau bestimmten Grenzen die Macht; oftmals reicht sie nicht aus, und Aufgabe des Gesetzgebers ist es dann, durch neue Gesetze und wirtschaftliche Massnahmen jenes Ziel zu verwirklichen. In welchem Umfang die deutschen Gesetzgeber bisher eiugegriffen und Erfolg gehabt haben, das wollen wir in dieser Arbeit nicht untersuchen. Nur ein kurzer Überblick über die Kriegsnotgesetze, soweit sie das Mietrecht angehen, wird im Schlussabschnitt gegeben werden. Hier soll vielmehr erörtert werden, wie in den Grenzen des bestehenden Rechts die Rechtslage der Vertragsparteien sich gestaltet, wie bald der Vermieter, bald der Mieter derjenige ist, welcher unter den Folgen des Krieges am meisten zu leiden hat.

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Bei der Zusammenstellung der Kriegseingriffe, welche auf Mietverhältnisse irgendeinen Einfluss ausüben, wollen wir unterscheiden zwischen solchen, die durch den Feind unmittelbar verursacht sind, die also vorwiegend für die Bewohner der vom Kriegslärm heimgesuchten oder bedrohten deutschen Grenzgebiete, wie z. B. die Bevölkerung Ostpreussens, Elsass- Eothringens und der Ost- und Nordseeküsten in Betracht kommen, und andererseits jenen Eingriffen, die in mehr oder weniger grossem Umfang die Allgemeinheit des deutschen Volkes berühren. Bei den erstgenannten sind zu erwähnen die Fälle, dass Zerstörungen oder Beschädigungen der Mietsache durch den Feind veranlasst sind, entweder durch Artilleriefeuer, durch Fliegerbomben oder Brandgranateu oder durch Gewalttätigkeiten eingedrungener feindlicher Soldaten; sodann dass der Feind die Stadt besetzt hält und Mietwohnungen räumen lässt oder willkürlich mit Einquartierung belegt; endlich dass der Mieter geflohen ist, sei es, weil die Mietsache gefährdet ist oder ihre Weiterbenutzung infolge der Nähe des Feindes und seiner Kampfmittel mit Gefahr für sein Eeben, seine Gesundheit oder seine Habe verbunden ist, sei es, weil nur die Möglichkeit einer solchen Gefährdung als gegeben erscheint. Bei den die Allgemeinheit treffenden Kriegseingriffen wollen wir uns zunächst mit den mietrechtlichen Folgen befassen, welche die Tatsache des Kriegsausbruchs an sich hervorgerufen hat. Dazu sind alle die Fälle zu rechnen,

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in denen eine Minderung des Gebrauchsbedürfnisses des Mieters oder eine Beeinträchtigung des Leistungsvermögens des Vermieters infolge des Kriegszustandes eingetreten ist; ferner gehören hierher die Folgen der militärischen Einberufung des Mieters, des Vermieters, oder beider; im Anschluss daran ist der Sonderfall zu erörtern, dass durch allgemeinen Koksmangel die Heizungspflicht des Vermieters erheblich in Mitleidenschaft gezogen wird. Als zweite grosse Gruppe allgemein wirkender Kriegseingriffe werden wir sodann eine Reihe von Anordnungen der deutschen Militärbefehlshaber herausstellen; und zwar haben wir die mietrechtlichen Folgen zu prüfen von Räumungsbefehlen, der Ausweisung Ortsfremder, von Zuzugsund Umzugsverboten, von Tanz-, Versammlungs- und Lustbarkeitsverboten, der Anordnung einer verkürzten Polizeistunde, von Beleuchtungsverboten, von Anordnungen, die im Gegensatz stehen zu zivilrechtlichen Verbotsrechten, endlich die Folgen der Metallbeschlagnahme.
Soweit für Pachtverhältnisse Besonderheiten gelten, werden diese jedesmal besonders erwähnt werden.

II. Durch den Feind unmittelbar verursachte Kriegseingriffe.
1. Zerstörung oder Beschädigung der Mietsache.
Infolge von Artilleriefeuer, Fliegerbomben, zuweilen auch infolge gewalttätiger Zerstörungslust feindlicher Soldaten, sind in den deutschen Grenzgebieten viele Zerstörungen und Beschädigungen von Gebäuden durch Brand oder Einsturz eiugetreten. Ausserdem sind auf gefahrdrohende Nähe des Feindes regelmässig zurückzuführen die in Festungen oder militärisch sonst bedeutsamen Gegenden nicht seltenen, auf höheren Befehl erfolgenden Eingriffe in die Unversehrtheit von Gebäuden, wie z. B. die Niederlegung eines ganzen Hauses, die auf Grund des Festungsrayon-Gesetzes vom 21. 12. 1871 (§ 43) vorgenommeu werden können.
In allen den Fällen, in denen es sich hierbei um vermietete Gebäude oder Wohnräume handelt, wird ein Weiterwohnen oder ein sonstiger mietweiser Gebrauch dann auf längere oder kürzere Dauer entweder gänzlich oder teilweise ausgeschlossen oder mehr oder weniger beeinträchtigt sein. Die Mietsache ist mit einem Fehler behaftet, der ihre Tauglichkeit zum vertragsmässigen Gebrauch aufhebt oder mindert,

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sie ist — wie das Gesetz auch sagt — nicht mehr in einem zum vertragsmässigen Gebrauch geeigneten Zustand. Das bedeutet für den Mieter, dass sein Rechtsanspruch gegen den Vermieter auf einen solchen geeigneten Zustand der Mietsache, der ihm nach § 536 BGB. zusteht, von jenem nicht mehr oder nur noch teilweise erfüllt wird. Zugrunde liegt dieser Nichterfüllung des Vertrages regelmässig in jenem kriegerischen Eingriff ein Umstand, den weder der Vermieter noch der Mieter zu vertreten hat, es sei denn, dass der Vermieter z. B. auf durchziehende feindliche Truppen geschossen hat, und zur Strafe das Haus zerstört oder in Brand gesteckt wird. In diesem Ausnahmefall hat der Vermieter natürlich sein Unvermögen zur Erfüllung jener Vertragspflicht^zu vertreten.
Jede der beiden Parteien wird bei der veränderten Sachlage nun entweder wünschen, dass das Mietverhältnis zu Ende gehe oder dass es weiter bestehen bleibe, und nicht immer werden die Wünsche der Parteien hier in gleicher Richtung ziehen. Wenn z. B. der Mieter den Wunsch hat, sofort vom Vertrage freizukommen, hat der Vermieter die Absicht, den Schaden auszubessern und den Mieter in der vertraglichen Gebundenheit festzuhalten. Umgekehrt kann dem Mieter an der Wiederherstellung des gemieteten Wohnraums und am Weiterbestehen des Vertrages gelegen sein, während der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses wünscht. Wie hilft das geltende Recht im Eiuzelfall hier dem einen oder dem andern?

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Das BGB. enthält drei Gesetzesstellen, die für die Beantwortung dieser Frage heranzuziehen sind, nämlich eine allgemeine Vorschrift aus den Bestimmungen über den gegenseitigen Vertrag (§ 323) und zwei Sondervorschriften aus dem Mietrecht (§§ 537 IT., 542). Der § 323 BGB. bestimmt:
Wird die aus einem gegenseitigen Vertrage dem einen Teil obliegende Leistung infolge eines Umstandes unmöglich, den weder er noch der andere Teil zu vertreten hat, so verliert er den Anspruch auf die Gegenleistung. Bei teilweiser Unmöglichkeit mindert sich die Gegenleistung nach Massgabe der §§ 472, 473.
Im § 542 BGB. ist dem Mieter das Recht zur fristlosen Kündigung gegeben, wenn ihm der vertrags- mässige Gebrauch der gemieteten Sache ganz oder zum Teil wieder entzogen wird und die Erfüllung des Vertrages infolge des die Kündigung rechtfertigenden Umstandes für den Mieter kein Interesse mehr hat.
Die §§ 537, 538 BGB. endlich räumen dem Mieter das Recht auf gänzliche oder teilweise Befreiung von der Mietzinszahlung für die Dauer der Untauglichkeit oder Fehlerhaftigkeit der Mietsache ein, sowie ferner das Recht, falls der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug kommt, auf Kosten des Vermieters jene Beseitigung herbeizuführen, beide Rechte unter Fortbenutzung der gemieteten Sache.
Es ist ersichtlich, dass die allgemeine Bestimmung des § 323 viel weitergehende Folgen ausspricht als die

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beiden Sonderbestimmungen. Auf Grund des § 323 wird die Gegenleistung aufgehoben und der zur Leistung Verpflichtete selbst auch sofort frei, d. h. der Vertrag ist ohne weiteres und gänzlich zu Ende, bei teilweiser Unmöglichkeit in entsprechendem Umfang. Greift dagegen § 542 Platz, so tritt die Beendigung des Vertrages nicht ipso iure wie im Falle des § 323 ein, sondern der Mieter hat nur das Recht, sie fristlos herbeizuführeu. Bei Anwendung der §§ 537, 538 endlich wird der Mietvertrag in seinem Bestände überhaupt nicht erschüttert.
Wie verhalten sich diese drei Vorschriften zu einander ?
Der Wille des Gesetzes ist offenbar dieser 1 ): Die Sondervorschriften des Mietrechts sollen die allgemeinen Bestimmungen der §§ 323 ff. nicht ausschliessen. Diese sollen vielmehr dann, wenn jene Sondervor- schriften nicht erschöpfend sind, aber erst dann, also nach ihnen, Platz greifen. Eine Ausnahme ist zu machen für den Fall, dass die Mietsache völlig zerstört oder untergegangen ist. Dann ist für die fristlose Kündigung aus § 542 kein Raum, vielmehr allein § 323, 1 anzuwenden. Der Vertrag ist mit dem Eintritt der Unmöglichkeit schon gänzlich beendet 2 ).
Bevor wir die Anwendung dieser genannten Vorschriften auf unsere Tatbestände vornehmen, wollen
1) Mittelstein, Miete, S. 163 oben; Staudinger, zu § 537 1.
2) Mittelstein, Miete, S. 180, 247/248; ebenso RGZ., Bd. 62, S. 228. Anderer Ansicht: Staudinger, zu § 323, Bd. 2, und Cosack, zu § 135 11 4 c, die den Ausnahmefall ablehnen. Brückner, S. 135, lässt dem Mieter die Wahl.

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wir noch prüfen, in welchem Umfang der Vermieter zur Ausbesserung der zerstörten Mietsache verpflichtet ist. Für den Fall völliger Vernichtung derselben ist eine solche Verpflichtung zu verneinen. Es käme eine Ausbesserung hier überhaupt nicht in Frage, vielmehr eine Neuherstelluug, und aus dem oben zu § 323 Gesagten ergibt sich, dass von einer derartigen Verpflichtung nicht die Rede sein kann. Anders bei nur teilweiser Zerstörung und Beschädigung der Mietsache. Hier wird der Mieter auf Grund des § 536 in vielen Fällen Ausbesserung verlangen können. Die Entscheidung darüber, ob in einem bestimmten Fall die gesetzlich vorgeschriebeue Ausbesserungspflicht des Vermieters oder lediglich ein vom Gesetz nicht gestützter Anspruch des Mieters auf Wieder- oder Neuherstelluug vorliegt, wird von einer Reihe von Umständen abhängig zu macheu sein. In erster Linie und jedenfalls muss verlangt werden, dass sich die Wiederherstellung unter Wahrung der Identität der Mietsache und innerhalb der Mietzeit ermöglichen lässt. Ausserdem aber sind allemal die beiderseitigen Interessen gegeneinander abzuwägeu, insbesondere auch die wirtschaftlich ohnehin verschlechterte Lage des Vermieters, der z. B. schon mit Mietziusausfall zu rechnen hat und dem daher keine ganz unverhältnismässige Leistung zugemutet werden kann *).
Aus dem bisher Angeführten ergibt sich folgendes:
1) Vgl. Mittelstein, Miete, S. 198; Staudinger, zu §536, Bd. 4; Brückner, S. 58, 2.

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Der Mieter kann gegen den Willen des Vermieters eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nur verlangen, wenn nicht eine völlige Zerstörung der Mietsache vorliegt und eine Ausbesserung derselben unter Würdigung der gesamten Sachlage dem Vermieter zugemutet werden kann. Ausser dem Anspruch auf Ausbesserung stehen dann dem Mieter die Rechte aus den §§ 537, 538 BGB. zu 1 ).
Der Mieter kann ferner gegen den Willen des Vermieters die Aufhebung des Vertrages durch fristlose Kündigung erreichen, wenn die Mietsache nicht völlig zerstört ist und die Voraussetzungen für die Anwendbarkeit des § 542 vorliegen. Da nicht immer gleich zu übersehen ist, ob eine völlige Zerstörung der Mietsache oder eines Teils derselben, d. h. völliges, jedenfalls in Ansehung des betroffenen Teiles, Unvermögen des Vermieters zur Verbrauchsgewährung anzunehmen ist, empfiehlt Mittelstein mit Recht dem Mieter, in jedem Fall vorsichtshalber aus § 542 vorzugehen 2 ). Denn nur, wenn die Zerstörung der Mietsache oder eines Teils derselben einwandfrei feststeht, kann der Mieter für sich in Anspruch nehmen, dass er gemäss § 323 ohne weiteres vom Vertrage frei sei, entweder gänzlich oder in einem dem zerstörten Teil der Mietsache entsprechenden Umfange. Hatte der Vermieter die Zerstörung verschuldet 3 ), so hat
1) Siehe OLG. Königsberg vom 19. 10. 1915, in JW. 1915, S. 1377 (vgl. dazu Kapitel 3 dieses Abschnitts, unten S. 19 ff.).
2) Mittelstein, Miete, S. 180.
3) Vgl. oben S. 9.

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der Mieter die Wahl, ob er sich auf § 323 berufen oder auf Grund des § 325 BGB. einen Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung oder ein Rücktrittsrecht gemäss den Bestimmungen der §§ 346 ff. BGB. geltend machen will.
In allen diesen Fällen trägt also der Vermieter ganz allein die Gefahr des Krieges. Ausser dem Sachschaden und den Ausbesserungskosten trifft ihn stets ein Mietzinsausfall bald für längere, bald für kürzere Dauer. Der Schaden, der den Mieter treffen kann, tritt zur Hauptsache nur durch Zerstörung oder Beschädigung seiner eigenen Sachen ein. Hierfür hat der Vermieter nicht aufzukommen, dieser Schaden liegt ausserhalb seiner vertraglichen Haftung. Der Mieter könnte Ersatzansprüche nur aus den Vorschriften über unerlaubte Handlungen (§§ 823 ff. BGB.) herleiten, müsste dazu aber Vorsatz oder Fahrlässigkeit des Vermieters dartun. Beides liegt in der Regel nicht vor 1 )) der Schaden beruht vielmehr regelmässig auf einem von keiner Partei zu vertretenden Kriegsereignis, und dafür hat der Mieter selbst eiuzustehen. Einen weiteren Schaden hätte der Mieter in folgendem Fall zu tragen: Der Vermieter eines Gasthauses ist infolge schwerer Beschädigung desselben durch Granatfeuer ausserstande, den Betrieb fortzuführen, in dem er Zimmer und Wohnungen mit oder ohne Abschluss eines die Beköstigung umfassenden gemischten Vertrages vermietet hat. Die höheren Kosten eines anderen
1) Vgl. aber den oben S. 9 genannten Fall.

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Mietraums und anderweitiger Verpflegung hat hier der Mieter selbst zu tragen. Der Vermieter ist gemäss § 323 auch seinerseits völlig vom Vertrage frei.
2. Feindliche Einquartierung.
Für die Quartierleistung an eigene Truppen im Kriege ist massgebend das Reichsgesetz vom 13.6.1873. Danach sind zur Reistung des Quartiers zunächst die Gemeinden verpflichtet (§ 3). Gemäss § 6 des Gesetzes können sie aber diese Rast durch Gemeiudebeschluss allen Gemeindeangehörigen auf bürden, und damit wird sie zu einer persönlichen Rast sowohl des Vermieters als auch des Mieters. Der §546 BGB., der dem Vermieter auferlegt, die auf der Mietsache ruhenden Rasten zu tragen, kommt also für die Kriegs-Quartierleistungspflicht nicht zur Anwendung 1 ). Der Mieter kann sich auch nicht, selbst wenn der grösste Teilseiner Mieträume der Einquartierung halber von ihm nicht benutzt werden kann, der in den §§ 542, 537 BGB. vorgesehenen Ansprüchebedienen;vielmehristergemäss§552,1 BGB. zur Weiterentrichtung des vollen Mietzinses verpflichtet, weil seine Behinderung im Gebrauch der Mietsache auf einem in seiner Person liegenden Grunde beruht, nämlich auf seinem persönlichen Gemeindebürgerrecht.
Anders liegt das, wenn feindliches Militär sich
1) Im Frieden ruht dagegen die Einquartierungslast nur auf der Wohnung, der Mietsache, und trifft daher nach § 546 den Vermieter (vgl. Staudinger, zu § 546).

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in willkiirlicherWeise in einer Mietwohnung einquartiert oder der Mieter die Wohnung, die von den feindlichen Truppenteilen benutzt werden soll, auf Befehl des feindlichen Machthabers räumen muss. Auf diesen Fall bezieht sich das Kriegsleistungsgesetz nicht, und hier beruht die Verhinderung des Mieters also nicht auf jenem, auch nicht auf einem anderen in seiner Person liegenden Grunde. Es handelt sich hier nicht mehr um eine aus dem Untertanenverhältnis sich ergebende Einschränkung, die der Mieter wie alle anderen Gemeindeangehörigen tragen muss, sondern diese Einquartierung ist zu beurteilen als Nichtgewährung des vertragsmässigeu Gebrauchs, die dem Mieter, da § 552, 1 BGB. nicht in Frage kommt, die sich aus den §§ 537, 542 und 323 ergebenden Minderungsoder Befreiungsrechte einräumt 1 ).
3. Flucht des Mieters.
Die Flucht des Mieters vor feindlichem Einbruch und den damit verbundenen Gefahren oder vor der blossen Möglichkeit solcher Gefahren führt, wenn die gefürchtete Gefahr nachher verwirklicht worden ist, zu der in den beiden vorhergehenden Abschnitten geschilderten Rechtslage. Wenn eine Zerstörung oder Beschädigung der Mietsache eingetreteu oder die Wohnung mit feindlicher Einquartierung belegt
1) Staudinger, zu §546,2; Mittelstein, Miete, S. 281; Thiele, in D.Not.V, S. 682.

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worden ist, spielt für das Bestehen der sich für den Mieter daraus ergebenden Rechtsansprüche seine Nichtanwesenheit keine Rolle. Nur wird sich dann oft die Frage aufwerfen lassen, ob der Mieter durch seine Flucht seine Obhutspflicht nicht schuldhaft verletzt hat 1 ).
Ganz anders aber sieht die rechtliche Stellung des geflohenen Mieters aus, wenn sich jene Gefahren nicht verwirklicht haben, die Gebrauchseutziehung oder -beeinträchtigung lediglich in einem bewussten Nicht-Gebrauchmachen-Wollen des Mieters besteht. Geniesst er auch dann den Schutz der genannten Bestimmungen des BGB. ?
Im Anschluss an das römische Recht gab das gemeine Recht dem Mieter, für den die Weiterbenutzung der Mietsache mit Gefahr verbunden war, ein Rücktrittsrecht und hob als besondere Gefahren hervor: drohenden Gebäudeeinsturz, Herannahen des Feindes, Beginn einer Epidemie, ja sogar Gespenster 2 ). Das Reichsgericht trat dieser Rehre für den ganzen Geltungsbereich des gemeinen Rechtes bei:
„Der Mieter ist vor Ablauf der Mietzeit zum Verlassen der Mietsache berechtigt, wenn durch die Mietwohnung selbst oder durch andere Umstände eine gerechte Besorgnis von Gefahr entsteht, welche abzuwenden nicht in des Mieters Macht liegt 3 ).“
1) Diese Frage ist gegen Schluss dieses Abschnittes geprüft.
2) Vgl. Thiele, a. a. O., S. 672.
3) RG. vom 19. 10. 1880, in Seufferts Arch., Bd. 36, Nr. 118; RG. vom 25. 10. 1889, bei Bolze, Bd. 9, Nr. 338.
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Die Partikulargesetzgebung, so das sächsische Gesetzbuch, der hessische und der Dresdener Entwurf, standen auf wesentlich gleichem Boden 4 ), ebenso die französische Rechtsprechung aus Anlass des deutschen Einmarsches 1870/71, vor allem zufolge der Be- schiessung und Belagerung von Paris 2 ). Das preussische Allgemeine Eandrecht dagegen kannte eine solche Vorschrift nicht, stand sogar auf entgegengesetztem Standpunkt und verneinte die Berücksichtigung der genannten Gefahren als Rücktrittsgrund 3 ).
Das BGB. enthält keine Bestimmung über die Frage. Die Motive lehnten die Aufnahme einer besonderen Regelung ab. Sie heben hervor 4 ), dass jenes Recht des Mieters, wegen Besorgnis vor Gefahr vom Vertrage zurücktreten zu können, von der grundsätzlichen Vorschrift des § 529 (etwa § 542 BGB.) nicht gedeckt sei, wollen aber die gemeinrechtlichen Sätze dann gelten lassen, wenn im Einzelfall eine konkrete Prüfung ergebe, dass infolge der Gefahr der Mieter objektiv am Gebrauchmachen gehindert sei. Sie sagen aber nicht, wann sie eine objektive Gebrauchshinderung angenommen wissen wollen.
Das Reichsgericht hat unter der Herrschaft des BGB. noch nicht zu der Frage gesprochen. Während des Krieges haben in der Fachpresse u. a. Heinsheimer,
1) Thiele, a. a. O., S. 672.
2) Vgl. Heinsheimer, DJZ. 1915, S. 194 am Ende.
3) Thiele, a. a. O., S. 673.
4) Motive, Bd. 2, S. 420.

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Thiele, Mittelstem undSchmeisser Stellung genommen. Zugleich erging ein grösseres Urteil des OLG. Königsberg 1 ), das sich umfassend mit allen durch feindlichen Einfall aufgeworfenen mietrechtlichen Fragen ab- fiudet. Wir wollen an Hand dieses Urteils und der kritischen Auslassungen Mittelsteins zu demselben die Einwirkung der Flucht des Mieters auf seine vertragsrechtliche Stellung nach geltendem Recht nun untersuchen.
Der dem Urteil zugrunde liegende Tatbestand ist folgender:
Ein Amtsrichter in einer ostpreussischen Grenzstadt weigert sich, Mietzins zu zahlen vom 20. 8. 1914 ab bis zum Jahresschluss, mit der Begründung, im ersten Drittel dieses Zeitabschnitts hätten ihn die Besetzung der Stadt und seiner Wohnung durch die Russen, im letzten Drittel die erneute und dringende Gefahr eines neuen feindlichen Einbruchs und der Beschiessung gehindert, sein Gebrauchsrecht an der Wohnung auszuüben. In der dazwischen liegenden Zeit sei ein Wohnen in der Stadt allenfalls möglich gewesen, jedoch habe er damals die Wohnung nicht benutzen können, weil fast alle Fensterscheiben infolge der früheren Beschiessung zertrümmert gewesen seien und Handwerker zum Ausbessern gefehlt hätten. Auch hätten in dieser Zeit die Unterhaltsbedingungen in der Stadt gemangelt, Nahruugs- und Feurungsmittel seien für Zivilpersonen nicht zu haben gewesen.
1) Urteil vom 19. 10. 1915, in JW. 1915, S. 1377.
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Seinen Hausrat habe er bei seinem Fortgang zwar in seiner Wohnung gelassen, aber abgesehen davon, dass ein grosser Teil bei seiner Rückkehr aus der Wohnung verschwunden gewesen sei, stelle der Verbleib der Sachen keine Benutzung im Sinne des Mietvertrags dar, denn er miete die Wohnung nicht, um seine Möbel darin aufzustellen, sondern um sie zu bewohnen.
Wir ersehen aus dem Vorbringen des auf Mietzins verklagten Amtsrichters, dass er beide von uns unterschiedenen Kriegseingriffe an sich selbst hat erfahren müssen, sowohl Beschädigungen der Mietsache durch feindliche Kampfmittel und feindliche Einquartierung als auch die blosse Gefahr dieser Erscheinungsformen feindlichen Einbruchs. Die Rechtsfolgen jener ersteren Kriegseingriffe haben wir in den beiden vorhergehenden Kapiteln festgestellt, wir brauchen daher auf die sich darauf beziehenden Ausführungen des Urteils nicht mehr einzugehen, wir wollen nur erwähnen, dass das Oberlandesgericht mit uns zu dem gleichen Ergebnis gelangt, nämlich dem Mieter das Recht auf Mietzinsminderuug zuspricht für die Zeit, während welcher die Russen sich bei ihm einquartiert hatten, bezw. die Wohnung infolge Schrapnells und des Luftdrucks sämtlicher Scheiben beraubt war.
Diejenigen Ausführungen des Urteils hingegen, die sich mit der Frage beschäftigen, ob der Mieter auch für die Zeit den Mietzins verweigern oder

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mindern konnte, während welcher die Gefahr erneuten feindlichen Einfalls bestand, weil die Stadt im Gelände des Stellungskrieges und im feindlichen Artilleriebereich lag, wollen wir näher ins Auge fassen.
Das Oberlandesgericht geht von dem Satz aus:
„Ein Fehler der Mietsache ist nicht nur dann vorhanden, wenn er der Sache selbst unmittelbar oder mittelbar anhaftet, sondern auch dann, wenn solche tatsächliche oder rechtliche Verhältnisse eintreten, die zufolge ihrer Beschaffenheit und vorausgesetzten Dauer nach der Verkehrsanschauung die Wertschätzung der Sache zu beeinflussen pflegen.“
Es zitiert für die Gültigkeit dieser Auffassung mehrere Entscheidungen des Reichsgerichts 1 ) und verwertet sie dann unter der Annahme, dass „solche tatsächlichen Verhältnisse“ im vorliegenden Fall gegeben seien.
„Wenn der Mieter seine Wohnung nur unter Lebensgefahr benutzen kann, aus triftigen Gründen besorgen muss, beim Eiudringeu des Feindes in Feindesland verschleppt zu werden, unter Knappheit der nötigsten Lebens- und Feurungs- mittel leiden zu müssen, auch im Falle eines Vorgehens des Feindes mangels Fehlens der gewöhnlichen Verkehrsverbiuduugen nicht mehr entkommen zu können, dann ist die Wohnung mit Rücksicht auf die örtliche Beziehung, unter
1) JW. 1913, S. 596; 1911, S. 646; RGZ., Bd. 79, S. 95.

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der sie liegt, nicht mehr zum vertragsmässigen Gebrauch in dem Sinne tauglich, den die Parteien beim Abschluss des Vertrages im Auge hatten und wie er sich bei Auslegung des Vertrages ' unter Berücksichtigung der §§ 157, 536 BGB. ergibt.“
Und es spricht demgemäss den Mieter von seiner Verpflichtung zur Mietzinszahlung frei, indem es noch ausführt, dass sowohl der § 537 als auch § 323 BGB. augewendet werden könnten. Die gedachte Gefahr lasse sich als ein Fehler der Mietsache im Sinne des § 537 auffassen, bedeute aber auch, dass der Vermieter ausserstande sei, die ihm nach § 536 obliegende Leistung, den zum ruhigen, vertragsmässigen Gebrauch geeigneten Zustand der Mietsache zu erhalten, zu erfüllen. Bei Vorliegen solcher Gefährdung sei jener Ziistand ausgeschlossen. Der § 552, 1 BGB., der dem Mieter eine Weiterzahlung des Mietzinses auferlegt, wenn die Hinderung am vertragsmässigen Gebrauch auf einem in seiner Person liegenden Grunde beruhe, sei deshalb unanwendbar, weil jeder Mieter, nicht bloss dieser einzelne, bedroht sei und die Flucht desselben daher nicht bloss subjektiv, sondern objektiv gerechtfertigt sei.
Zu gleichen Ergebnissen, und zwar wie das Oberlandesgericht Königsberg auf dem Boden der gemeinrechtlichen Lehre, kommt Heinsheimer 1 ), auf dessen Ausführungen das genannte Urteil auch Bezug
1) DJZ. 1915, S. 193/194.

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nimmt. Als „mietwidrige Gefahr“, die dem Mieter, ohne dass sie zur Verwirklichung zu gelangen braucht, schon die gleichen Rechte einräumen soll, wie sie durch diese Verwirklichung ihm verschafft werden würden, bezeichnet er eine „ernstliche gegenwärtige Gefahr, deren Verwirklichung zu Rasten des Vermieters gehen würde“. Voraussetzung sei natürlich, dass tatsächlich eine Dringlichkeit der Gefahr anhafte, was im Einzelfall zu prüfen sei. Denselben Standpunkt wie Heinsheimer vertreten die von ihm zitierten Entscheidungen französischer Richter aus den Kriegsjahren 1870/71 und die sich inhaltlich an die Bestimmungen des Code civil anschliessende Verordnung des Generalgouverneurs von Belgien vom 20. 11. 1914 1 ). Auch Schmeisser 2 ) hält das blosse Bestehen einer Gefahr dem Mieter zugute. Er meint, es sei eine offenbare Unbilligkeit für den Mieter, wenn er den Mietvertrag aufrechterhalten müsse,
1) „Der Mieter kann nach sein er Wahl das Mietverhältnis auflösen oder Herabsetzung der Miete verlangen, nicht nur, wenn die gemietete Sache ganz oder teilweise zerstört worden ist, sondern auch, wenn der Mieter durch die Kriegsereignisse verhindert wird, die Mietwohnung zu benutzen.“
Diese Bestimmung wird besonders den Deutschen zugute kommen — so wird in der Tägl. Rundschau 1914, Nr. 575, 1. Beilage, zum Ausdruck gebracht —, die aus Belgien ausgewiesen wurden oder das Land aus begründeter Furcht vor Verfolgungen verliessen.
2) Schmeisser, Der Einfluss des Krieges auf die Hauptverträge des BGB. Berlin 1915, S. 33 f.

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obwohl z. B. das einzige Schutzmittel gegen Mordbrennereien feindlicher Horden die Flucht aus der bedrohten Gegend in sichere Plätze sei. Er räumt dem Mieter auf Grund des § 544 BGB. ein Recht zu fristloser Kündigung ein,
weil die Benutzung der Wohnung in einer so gefährdeten Gegend mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden sei; will diese Vorschrift aber nicht äuge wendet wissen, wenn es sich um Gefährdung durch Fliegerbomben handelt, weil deren Treffer in hohem Grade dem Zufall unterworfen seien.
In der Heranziehung des § 544 BGB. greift Schmeisser deshalb fehl, weil die Anwendbarkeit dieser Bestimmung voraussetzt, dass eine Gesundheits- gefährduug entweder in der Mietsache selbst oder in der Beschaffenheit der näheren Nachbarschaft zu finden ist 1 ). Und das kommt bei allen uns hier angehenden Gefahrfällen nicht in Frage. Aber auch im übrigen können wir ihm ebensowenig wie Heius- heimer und der in den Gründen des Oberlaudesgerichts Königsberg vertretenen Auffassung beitreten. Seinen Ausführungen wollen wir zunächst entgegenhalten, dass, wenn er die Aufrechterhaltung des Vertrages als unbilliges Verlangen dem Mieter gegenüber, bezeichnet, noch viel weniger von dem Vermieter gefordert werden kann, bei Abschluss des Miet-
1) Vgl. Staudinger, zu § 544, 111, 2 e.

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Vertrages die Garantie dafür zu übernehmen, dass der Mieter im ungestörten Besitz nicht durch Kriegsgefahr oder andere Gefahren, wie z. B. Hungersnot, Epidemien oder Revolution während der Mietzeit beeinträchtigt werden werde 1 ). Im Gegensatz zu Heinsheimer und dem Oberlaudesgericht Königsberg aber sind wir der Meinung, dass auch das geltende Rechthierin auf seiten des Vermieters steht. Mittelst ein, dessen Ansicht wir uns damit auschliessen, lehnt in seiner Erörterung dieser Frage 2 ) zunächst jenen gemeinrechtlichen Satz als für das jetzt geltende Recht zu weitgehend ab. Heiusheimers Meinung, dass eine dringende Gefahr dann zu berücksichtigen sei, wenn ihre Verwirklichung zu Lasten des Vermieters gehe, sei unzutreffend. Zu prüfen sei in jedem Fall in erster Linie, ob die betreffende Gefahr einer Gebrauchsentziehung gleichzusetzen sei. Nur wenn dies zutreffe, dürfe sie als gleichwertig behandelt werden. Und das könne nur in Frage kommen, wenn die Mietsache selbst das gefährdete Objekt sei. In den allermeisten Fällen fliehe aber der Mieter nicht, weil er die Wohnung durch Feiudesgewalt doch verlieren werde, sondern er fliehe, weil er für seine und der Seinen Sicherheit und seine Habe fürchte. Der Vermieter erfülle nach wie vor seine Vertragspflicht. Er schulde nicht den „ruhigen“ Gebrauch,
1) Thiele, a. a. O., S. 678.
2) Mittelstein, Kriegseingriffe in Mietverhältnisse, JW. 1915, S. 1330 f.

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sondern den vertragsmässigen ! ). Der Nichtgebrauch erfolge aus freiem Entschluss auf Grund eines in seiner Person liegenden Grundes. Der § 552, 1 greife zugunsten des Vermieters Platz und verpflichte den Mieter zur Weiterzahlung seines Mietzinses 1 2 ).
Auch Thiele kommt zu diesem Ergebnis. Seine Ablehnung der Anwendbarkeit des § 323 BGB. begründet er zutreffend und überzeugend wie folgt 3 ): Wenn es auch wohl richtig sei, — so meint er — dass dem Mieter nicht zugemutet werden könne, in einer vom Feinde belagerten, beschossenen oder besetzten Stadt zu wohnen, so müsse doch beachtet werden, dass das Nicht-zumuteu-können der Unmöglichkeit der Leistung im Sinne des § 323 nur gleichgestellt werden könne, wenn es sich um die Leistung des Schuldners handle; der Mieter sei aber hier der Gläubiger, und die Frage sei also, ob dem Gläubiger die Annahme der geschuldeten Leistung zugemutet werden könne. Darauf beziehe sich aber § 323 BGB. nicht; und es liege nicht der geringste Anhaltspunkt dafür vor, dass nach dem Sinn und Geist des BGB. der Schuldner das Risiko tragen solle, wenn dem Gläubiger die Annahme der geschuldeten Leistung unmöglich geworden sei oder ihm nicht mehr zugemutet werden könne.
1) Das gilt in gleicher Weise auch für Pachtverhältnisse. A. A. Josef, Ostpreussische Landgüterpacht und Krieg, in Pos. M.-Schr. 1915, S. 51.
2) Siehe vorstehende Anmerkung 1.
3) Thiele, a. a. O., S. 683.

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Mit Mittelstein und Thiele sind wir also der Ansicht, dass das Vorliegen einer durch den Krieg gegebenen Gefahr für L,eib, Reben und Gesundheit oder Habe des Mieters, weder den Vertrag auf Grund des § 323 BGB. beendigt, noch dem Mieter ein Recht zur Mietzinsminderung nach § 537 BGB. oder zur fristlosen Kündigung aus § 542 BGB. einräumt. Folgerichtig ist dann die Anwendung dieser Bestimmungen erst recht abzulehnen, wenn es sich nur um die Möglichkeit einer solchen Gefahr handelt. Flieht also der Mieter vor der Kriegsgefahr schlechthin oder deshalb, weil die Möglichkeit besteht, dass die deutschen Truppen aus taktischen oder strategischen Gründen seinen Wohnort dem Feinde preisgeben, dass feindliche Flieger den Ort in ihren Angriffsbereich ziehen können, wie z. B. Karlsruhe und Freiburg in Baden, oder dass eine unter den in der Nähe einer Stadt oder in ihr untergebrachten Truppen ausbrechende Seuche auf die Stadt übergreift, in allen diesen Fällen bleibt das Vertragsverhältnis unberührt. Wie schon oben gesagt ist, schuldet der Vermieter nicht den ruhigen, sondern den vertragsmässigen Gebrauch, und dazu gehört nicht, dass der Mieter die Gewähr erhält, für alle Zeit in seiner Seelenruhe nicht gestört zu werden. Wäre das anders, so müssten bei Kriegsbeginn — wie Hasse*) sehr richtig betont — alle Mietverträge in deutschen Nord- und Ostseebädern
1) Hasse, Mietverträge und der Krieg, DJZ. 1914, S. 1108; ebenso Schneider, Vom Rechte in Kriegszeiten, DJZ. 1914, S. 1033.

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illusorisch geworden sein, da die Möglichkeit, dass eine feindliche Flotte diese Orte beschiesst, überall dort nicht ausgeschlossen ist 1 ). Dann müsste z. B. auch, wenn in einem Seebade in wiudreiclien Sommern mit einer Sturmflut zu rechnen sei, schon diese Möglichkeit rechtserheblich für bestehende Mietverhältnisse werden.
Ist die Flucht dem Mieter von behördlicher Seite empfohlen worden, wie z. B. es geschehen ist in dem von dem Oberlandesgericht Königsberg entschiedenen Fall, den wir oben ausführlich erörtert haben, so kann das an unserer Stellungnahme auch daun nichts ändern. Auch in solchen Fällen liegt immer noch nicht eine unbedingte Notwendigkeit für den Mieter vor, die Wohnung zu verlassen, immer noch ist es der freie persönliche Entschluss, der ihn dazu führt, auf den Gebrauch der Mietsache zu verzichten. Wie seine rechtliche Eage ist, wenn ein behördlicher Befehl vorliegt, der ihn unter Strafandrohung zum Gehorsam zwingt, werden wir in einem späteren Abschnitt 2 ) zu untersuchen haben.
Wenn in Abwesenheit des geflohenen Mieters nun Beschädigungen oder Zerstörungen eintreten, wird oftmals noch die Frage von Bedeutung werden, ob zwischen jenen Nachteilen und der Flucht ein ursächlicher Zusammenhang besteht. Gerade verlassene
1) Vgl. AG. Karlsruhe vom 7. 11.1914, in Bad. Rpr. 1915, S. 24; Recht 1915, S. 56, Nr. 183.
2) Siehe u. Abschnitt IV, Kapitel 1.

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Wohnungen sind bekanntlich den Eingriffen von seiten feindlicher Truppen besonders ausgesetzt. Und sehr wohl wird sich oft zugunsten des Vermieters aus § 276 BGB. eine Schadenshaftung des Vermieters her- leiteu lassen wegen schuldhafter Verletzung der Obhutspflicht, die das Gesetz als allgemeine und selbstverständliche Vertragspflicht dem Mieter auferlegt 1 ). Freilich wird wiederum diese Obhutspflicht gegenüber dem Grad und der Stärke der persönlichen Gefährdung des Mieters im Einzelfall billigerweise eingeschränkt werden müssen und mitunter gar nicht mehr verlangt werden können, wenn auch im übrigen das Gesetz dem Mieter eine Lösung von seinen vertraglichen Pflichten nicht zubilligt.
1) Staudinger, zu § 545, I b.

III. Der Kriegsausbruch und seine mietrechtlichen Folgen für die Allgemeinheit.
Bei Kriegsbeginn war die Meinung weit verbreitet, dass infolge des Kriegsausbruches die bestehenden Verpflichtungen zur Mietzinszahlung in Fortfall kämen *), oder doch, dass jede Minderung des Gebrauchsbedürfnisses, die auf den Krieg zurückzuführen sei, dem Mieter das Recht zur Aufhebung des Vertrages oder doch zur Minderung des Mietzinses verschaffe. Ausserdem führten irrige Ansichten über den Einfluss der Einberufung der am Vertrage beteiligten Männer zu vielen Mietstreitigkeiten. Die deutschen Obergerichte haben vielfach Gelegenheit zur Entscheidung dieser Fragen bekommen und auf Grund der vorliegenden Urteile wollen wir diese Fragen ins Auge fassen.
1) Bezeichnend sind dafür die vielen amtlichen Hinweise in der Presse, wie z. B. der folgende (Leipz.Tagebl. 1914, Nr. 492):
„Um mehrfach aufgetretene Zweifel zu beseitigen, weisen wir darauf hin, dass die Verpflichtung, Miete zu zahlen, durch den Krieg nicht aufgehoben wird.
Leipzig, am 24. September 1914.
Der Rat der Stadt Leipzig. Kriegsunterstützungsamt.“

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/. Minderung des Gebraudisbedürfnisses des Mieters.
Der Rechtsstreit des Zirkusdirektors Schumann gegen den Kommissionsrat Busch in Berlin, der durch das Urteil des Reichsgerichts vom 4.5. 1915 x ) seine Erledigung fand, drehte sich um die Präge, ob der Kriegsausbruch einen Rücktrittsgrund bedeutet. Sch. hatte von B. dessen Zirkus vom 1. 9. 1914 ab auf ein Jahr für einen erheblichen Mietzins u. a. mit der Nebenverpflichtung gemietet, mindestens an 150 Tagen im Jahr Vorstellungen zu geben bei Vermeidung von Vertragsstrafen an den Wirt und den Pächter der Kleiderablage. Er glaubte infolge des Kriegsausbruchs an diesen Vertrag nicht gebunden zu sein und erhob Feststellungsklage mit verschiedenen Anträgen, an deren Stelle er im 2. Rechtszuge (Kammergericht), unter Erklärung des Rücktritts vom Vertrage, beantragte, festzustellen, dass sein Rücktritt berechtigt sei. Alle drei Rechtszüge wiesen die Klage ab. Das Reichsgericht sagt in den Gründen:
„ Die Behauptungen des Mieters laufen darauf hinaus, dass ein gewinnbringender Betrieb des Zirkus in Frage gestellt oder ausgeschlossen sei. Dem Vorderrichter ist darin beizupflichten, dass auch bei weitester Berücksichtigung der in den §§ 133, 157 BGB. ausgesprochenen Grundsätze aus dem Mietverträge nicht entnommen werden kann,
1) RGZ., Bd. 86, S. 397 ff.

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dass der Mieter zurücktreten könne, wenn er wegen eines Krieges den Zirkus nicht mehr mit Gewinn benutzen könnte. Eine stillschweigende Vereinbarung, auf Grund deren ein Rücktrittsrecht wegen veränderter Umstände nach dem BGB. überhaupt nur denkbar wäre (RGZ., Bd. 50., S. 255 ; Bd. 60, S. 56; Bd. 62, S. 268; JW. 1908, S. 711; 1913, S. 194), liegt sonach nicht vor. Treu und Glauben und die Verkehrssitte alleinrechtfertigen aber keineswegs die Abwälzung des dem Mieter durch den Krieg entstandenen Schadens auf den Vermieter.“
Als Grundsatz für alle gegenseitigen Verträge stellt das Reichsgericht also fest, dass sie auch im Kriege erfüllt werden müssen, soweit eine Erfüllungsmöglichkeit besteht, sieht aber noch keinen Ausweg, unter den vom Zufall des Krieges betroffenen Parteien einen billigen Ausgleich zu schaffen. Solange noch der Vermieter seiner Verpflichtung genügt, den Gebrauch der Mietsache richtig zu gewähren, solange hat es der Mieter allein zu ertragen, dass der Krieg ihm das Gebrauch machen von der Mietsache erschwert oder beeinträchtigt; selbst daun noch, wenn die durch den Krieg herbeigeführte wirtschaftliche Umgestaltung die Erfüllung seiner Vertragspflichteu, insbesondere der Zinszahlungspflicht, als ihm nicht mehr zumutbar und daher für ihn, weil unerschwinglich, nicht mehr möglich erscheinen lässt.
Zu demselben Ergebnisse kommen zwei Entschei-

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düngen der Oberlandesgerichte Kolmar und Dresden. Das erstere 1 ) verurteilte einen Mieter zur Weiterzahlung des Mietzinses, die er auf Grund des § 323 BGB. verweigert hatte, weil es ihm angeblich infolge des Kriegszustandes unmöglich geworden sei, das Ladengeschäft überhaupt oder mit Gewinn weiter zu betreiben. Das Urteil erklärt diese Hinderung des Mieters, entsprechende Waren zu beziehen und durch Weiterbetrieb des Ladengeschäftes den vertrags- mässigen Gebranch von dem gemieteten Laden zu machen, mit Recht für eine in seiner Person begründete, und demgemäss habe er den Mietzins weiter zu zahlen (§ 552, 1 BGB.). Das Oberlandesgericht Dresden 2 ) weist den Anspruch eines Gastwirtes auf Mietzins- Minderung ab. Dieser hatte auf der Leipziger Buch- gewerbeausstellung 1914 zwei Plätze für Wirtschaftsbetriebe gemietet und erzielte nun seit Kriegsbeginn infolge mangelnden Besuchs der Ausstellung fast keinen Umsatz mehr.
1) OLG. Kolmar vom 18. 8. 1915, DJZ. 1915, S. 1042.
2) OLG. Dresden vom 31. 5. 1915, Seufferts Arch., Bd. 70, Nr. 210.
Das Reichsgericht 1 ) hat die Entscheidung des Oberlandesgerichts Dresden zwar aufgehoben, aber nicht, weil es in Ansehung des Kriegsrisikos anderer Meinung wäre, sondern weil es im vorliegenden Fall nicht einen reinen Mietvertrag, vielmehr einen gemischten, gesellschaftsähnlichen Vertrag angenommen hat. Der Wirt sei zum Betrieb gegenüber der Ausstellungsleitung gebunden gewesen, habe dabei sich gewissen Anweisungen fügen
1) RG. vom 18. 2.1916, in Leipz. Z. 1916, Nr. 16J17, S. 1110.
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Auch das kaiserliche deutsche Obergericht Warschau hat zu der Frage Stellung genommen 1 ). Nach einer Verordnung des Generalgouverneurs vom 20.11.1915 können im Generalgouvernement Warschau Mieter, die infolge des Krieges an der Benutzung der Mietsache verhindert sind, Auflösung des Mietvertrags verlangen 2 ). Das Obergericht begrenzt den Kreis solcher auf den Krieg zurückzuführenden Verhinderungen und weist den auf die Verordnung gestützten Anspruch der Mieter eines Wein- und Delikatessengeschäftes, der auf Vertragsauflösung ging, ab. Sie hatten vorgebracht, dass ihnen infolge des Krieges der Bezug vieler Waren nicht mehr möglich sei, so dass sie ihren Dadenbetrieb nicht mehr mit Gewinn fortsetzen könnten. Das Obergericht bezeichnet demgegenüber als Aufgabe des Kaufmanns, den Ausfall durch Heranziehung neuer Waren oder
müssen, und die Ausstellungsleitung sei an dem Wirtschaftsbetrieb unmittelbar und mittelbar geldlich interessiert gewesen. Die Ausstellungsleitung sei ihrerseits verpflichtet gewesen, den ordnungsgemässen,geregelten Bestand derAusstellung zu gewährleisten, und dazu sei sie infolge des Krieges nur noch teilweise imstande gewesen. So rechtfertige sich eine Mietzinsminderung nach § 323 BGB. Und es entspreche auch der Billigkeit:
„Das Unterorgan eines Organismus hat nur zu einem Teil mitzuleiden, ihm darf nicht der ganze der Unterorganschaft entstehende Schaden zugewälzt werden.“
1) Urteil vom 23.3. 1916, DJZ. 1916, S. 732.
2) Eine entsprechende Verordnung erging für Belgien (siehe oben S. 23, Anm. 1).

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Steigerung des Umsatzes der übrigen auszugleichen oder den Ausgleich für bessere Zeiten vorzubereiten. Einen solchen Ausfall aber auf den Vermieter abwälzen zu wollen, sei nicht gestattet.
Alle diese genannten vier Entscheidungen betreffen Fälle des geminderten sachlichen Gewinnes. Ist die Rechtslage die gleiche, wenn es sich für den Mieter um überhaupt keinen Gewinn, allenfalls einen solchen ideeller Natur handelt? Als Beispiele dafür sind in erster Linie die vielen Mietverträge über Sommerwohnungen zu nennen, die im Sommer 1914 zu Erholungszwecken eingegangen waren. Regelmässig werden die Mieter diese Erholungspläne infolge des Kriegsausbruchs nicht haben verwirklichen können, sei es, weil sie den erwarteten Urlaub nun nicht erhielten oder weil sie zum Kriegsdienst einberufen wurden. Hierher gehört auch der F^ll, dass das Kraftfahrzeug eines Garagenmieters für Kriegszwecke ausgehoben wird und die Garage nunmehr leer steht L-
In allen diesen Fällen wird grundsätzlich der § 552, 1 BGB. angewandt werden müssen. Denn jedesmal ist zu sagen: Der Vermieter erfüllt nach wie vor die ihm obliegende Leistung. Die Mietsache, dort die Sommerwohnung, hier die Autogarage, steht bereit. Dass der Mieter nicht davon Gebrauch zu machen in der Lage ist, dafür hat der Vermieter nicht einzusteheu. Und der Mieter wird daher nicht vom Vertrage frei, hat auch keinen Anspruch auf
1) Wedemeyer, Qaragenmiete und Krieg, DJZ. 1915, S. 102.
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Minderung des Mietzinses, auch kein Recht zu fristloser Kündigung. Das gilt auch für den Ausländer, der wegen Kriegsausbruchs entflieht, ausgewieseu oder interniert wird O- Nur eines kann der Mieter verlangen, nämlich dass der Vermieter den Wert der ersparten Aufwendungen und Vorteile vom Mietzins abrechnet, wenn er solche aus anderweitiger Verwendung der Mietsache erlangt (§ 552, 2 BGB.). Zu solcher anderweitigen Verwendung ist der Vermieter nicht verpflichtet, auch braucht er eiuen ihm von dem Mieter gestellten Ersatzmieter nicht anzuuehmeu. Freilich darf ihn nicht ein schikanöser Grund zu seiner Verweigerung veranlassen 1 2 ).
Ist ein Beamter als Mieter vom Kriegsausbruch betroffen, so hilft ihm mitunter der § 570 BGB. So wurde einem Beamten, der vor dem Kriege zum 1. 10. 1914 seine Versetzung nach einem andern Ort erhielt und dort eine Wohnung mietete, dessen Versetzung während des Krieges aber wieder aufgehoben wurde, durch Urteil das Recht zur Kündigung innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist gegeben 3 ).
Der Krieg behindert aber nicht nur den Mieter, von der Mietsache Gebrauch zu machen, sondern in vielen Fällen wird auch die dem Vermieter obliegende Leistung infolge des Kriegsausbruchs in Frage gestellt. So ist z. B. vielfach die Vollendung von Neu-
1) Vgl. Mittelstein, JW. 1915, S. 1332.
2) Staudinger, zu § 552, 11, 4.
3) Siehe Tägliche Rundschau vom 12. 8. 1915.

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bauten unterbrochen worden, sei es, weil die Arbeiter dem Bauherrn durch den Kriegsdienst entzogen wurden, oder weil Pferde und Lastwagen von der Heeresverwaltung beansprucht wurden, und nun kein Baumaterial mehr herangefördert werden konnte. Die schon vor Fertigstellung des Hauses vermieteten Wohnungen waren dann natürlich nicht auf den Tag des Mietbegiuns zu beziehen. Konnte dem Vermieter zugemutet werden, Ersatzarbeiter oder statt des säumigen Bauunternehmers einen anderen zu stellen, so hat er seine Nichtleistung zu vertreten. Konnte er den Ersatz aber schlechterdings trotz aller Bemühungen nicht beschaffen, so hat er nicht für sein Unvermögen einzustehen. Der § 323 BGB. greift dann Platz, und beide Teile werden frei vom Vertrage, ohne dass der Mieter irgendwelchen Schadensersatz beanspruchen kann. Im anderen Fall aber müsste der Vermieter dem Mieter die Mehrkosten einer anderen Unterkunft bezahlen (§§ 280; 286; 284,2; 325 BGB.). Natürlich kann sich der Mieter auch mit dem Wegfall des Mietzinsanspruchs begnügen (§325,1, letzter Satz) 1 ).
Die mietrechtlichen Folgen der Einquartierung eigener Truppen, die ja auch eine Beeinträchtigung des Gebrauchs der Mietsache infolge des Krieges bedeutet, sind schon besprochen worden, als von feindlicher Einquartierung die Rede war 2 ).
1) Vgl. Fromherz, Einfluss des Krieges auf Rechtsverhältnisse des Privatrechts, Bad. Rpr. 1914, S. 182.
2) Siehe oben Abschnitt II, 2.

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2. Einberufung zum Kriegsdienst.
Als Grundsatz für alle drei Möglichkeiteil, dass entweder nur der Mieter oder nur der Vermieter eingezogen ist, oder beide Teile im Felde sind, ist festzustellen, dass der Mietvertrag durch die Einberufung unberührt bleibt.
Für deii eingezogenen Mieter kann weder eine Befreiung vom Mietzins eingeräumt werden 1 ) — dem steht § 552,1 BGB. entgegen —, noch kommt regelmässig der § 570 BGB. hier in Frage. Die Anwendung dieser letztgenannten Vorschrift, auf deren Grundlage Militärpersonen im Falle der Versetzung nach einem anderen Ort das Mietverhältnis innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen können, hängt im Einzelfall davon ab, ob für den betreffenden Mieter durch die Einberufung eine Versetzung im Sinne des § 570 eintritt. Bei einer Verlegung des Soldaten in den Schützengraben wird mau nicht von einer „Versetzung“ sprechen können. Ein Offizier hingegen, der zum Kommandanten einer eroberten Festung ernannt wird, kann als „versetzt“ den Schutz des § 570 mit Sicherheit in Anspruch nehmen 2 ).
Ist der Vermieter einberufen, so hat das für den Mietvertrag nur insofern Bedeutung, als der Ver-
1) Das gilt auch für den Ausländer, der fortreist, um dem Ruf seines Vaterlandes zu folgen (Mittelstein, JW. 1915, S. 1332).
2) Staudinger, zu § 570, II, 2 e; Mittelstein, Miete, S.459; Schmeisser, a. a. O., S. 39.

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mieter nun Sorge tragen muss, dass er nicht in An- nahineverzug in Ansehung des Mietzinses gerät. Er wird zweckmässig dazu einen Bevollmächtigten zur Entgegennahme des Zinses bestellen. Tut er das nicht, so kann der Mieter den Mietzins bei einer durch die Uandesgesetze (Art. 144, 145 E.G. BGB.) bestimmten Hinterlegungsstelle hinterlegen und damit seiner Zahlungspflicht genügen (§ 372 BGB.). Dasselbe gilt, wenn beide Teile einberufen sind.
Für Pachtverträge über landwirtschaftliche Grundstücke stellt das sächsische Justizministerium in einem Schreiben vom 23. 4. 1915 1 J au das Ministerium des Innern fest, dass unter gewissen Umständen bei Einberufung des Pächters oder Verpächters für den einen oder andern Teil ein Recht zu fristloser Kündigung sich aus dem Gesetz ergebe. Der Pächter könne diese Kündigung auf §§ 581, 2; 542 BGB. stützen, wenn der Verpächter durch seine Einberufung zum Kriegsdienst an der rechtzeitigen Übergabe des Pachtgutes Verhindert sein sollte. Dem Verpächter aber stehe dieses Kündigungsrecht auf Grund der §§ 581, 2; 553 BGB. zu, wenn die Bewirtschaftung des Gutes, zu welcher der Pächter vertragsmässig verpflichtet sei, unterbleibe, weil der Pächter im Felde stehe und für eine gehörige Bewirtschaftung nicht sorgen könne. Was die Rückgewähr des Pachtgutes nach Ablauf der Pachtzeit angehe, so verlängere sich die Haftung des Pächters für den ordnungsgemässen Zustand des
1) Recht 1915, S. 412.

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Gutes, wenn sich die Rückgewähr infolge seiner Einberufung verzögere, bis zur tatsächlichen Rückgewähr. Die im § 597 BGB. geregelte Entschädigung brauche der Pächter aber nicht zu zahlen, wenn der eiu- berufene Verpächter das Pachtgut nicht rechtzeitig entgegenuehmen könne, weil ja dann ein Vorenthalten der Mietsache, die Voraussetzung jener Entschädigung, nicht vorliege. Auch in diesem Fall jedoch bleibe der Pächter für den ordnungsgemässen Zustand des Pachtgutes haftbar.
3. Koksmangel und Zentralheizung.
Der durch die Kriegsverhältnisse hervorgerufeue Mangel an Koks ist auch eine die Allgemeinheit berührende und Mietverhältuisse beeinflussende Folge des Kriegszustandes. In sehr vielen Miethäusern der Neuzeit sind Beheizung und Warmwasserversorgung des ganzen Hauses vertragliche Obliegenheiten des Vermieters und werden meistens von einer zentral gelegenen Heizstelle aus veranlasst. Zur Befeuerung dieser zentralen Anlagen aber dient vornehmlich der Koks. Wenn er nicht mehr vorhanden ist und Ersatz- feueruugsmittel nicht ausreicheu, so ist der Vermieter nicht mehr in der Eage, seine Verpflichtung der Wärmelieferung zu erfüllen. Zwar ist diese Wärmelieferung nur eine sogenannte Nebeuleistuug, doch ändert diese wie andere Nebenleistungen und der sie etwa bedungene besondere Entgelt nichts an der

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Annahme eines einheitlichen Mietvertrages. Und jenes Entgelt ist rechtlich als Mietzins zu behandeln 1 ). Wenn der Vermieter diese Nebenleistung also nicht erfüllt, die Zentralheizung z. B. nur 12° C Wärme statt der vereinbarten 18° C beschafft, so gewährt er nicht den Vertragsmässigen Gebrauch der Mietsache. Eine gewisse Dauer der Beeinträchtigung ist hierbei natürlich Voraussetzung. Das Reichsgericht lehnt eine Beeinträchtigung von weniger als drei Tagen mit Recht als unwesentlich und nicht rechtserheblich ab 2 ). Bei längerer Dauer aber liegt eine rechtserhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs vor 3 ). Der Mieter kann also nach Massgabe des § 542 BGB. fristlos kündigen. Der Kündigung muss vorausgehen eine dem Vermieter gesetzte angemessene Abhilfefrist. Ob dem Vermieter möglich ist, innerhalb dieser Frist Abhilfe zu schaffen oder nicht, ist ohne Belang 4 ).
Will der Mieter trotz der Beeinträchtigung wohnen bleiben, so hat er zwei Möglichkeiten, um dem Vermieter die Folgen der Vertragsverletzung aufzuerlegen. Einerseits kann er gemäss § 537 BGB. den Mietzins wegen teilweiser Nichtgewährung des vertragsmässigen Gebrauchs entsprechend mindern, selbst dann, wenn er den betroffenen Wohnraum
1) Mittelstein, Miete, S. 57.
2) RGZ., Bd. 75, S. 357.
3) Mittelstein, Zeitfragen aus dem Mietrecht, DJZ. 1915, S. 1068, Ziffer 2; vgl. auch Mittelstein, Miete, S. 251.
4) Mittelstein, Miete, S. 256.
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tatsächlich gar nicht in Gebrauch hat ')• Zum anderen kann er auf Erfüllung dringen. Diese letztere Möglichkeit hat er aber nur, wenn der Vermieter sein Unvermögen zur Leistung zu vertreten hat. Das würde nicht der Fall sein, wenn z. B. militärisch die Befeuerung von Zentralheizungen verboten oder beschränkt würde oder wenn Koks nicht oder wenigstens nicht in brauchbarer Güte oder genügender Menge oder nur zu einem Preise noch zu beschaffen wäre, der nach der Auffassung des Verkehrs eine Anschaffung geradezu ausschliesst 1 2 ). Doch wäre dann wieder im Einzelfall zu prüfen, ob der Vermieter seiner Vorsorgepflicht in gehöriger Weise genügt hat; und das müsste der Vermieter dartun. Regelmässig wird ihm ein solcher Nachweis sehr schwer werden. Führt er ihn nicht, so hat er sein Unvermögen zu vertreten, der § 325 BGB. greift Platz und der Mieter kann gegen den Vermieter wegen Erfüllung Vorgehen. Mehrere W T ege stehen ihm dazu offen. Auf Grund der §§ 940, 888 ZPO. kann er zunächst eine einstweilige Verfügung herbeiführen, durch diederVermieter zur Erfüllung, d. i. z. B. zum Beschaffen der fehlenden Wärme, bei Vermeidung einer Geldstrafe angewiesen wird. Führt dieser Weg nicht zum Ziel, so kann der Mieter sich auf Grund des § 887 ZPO. vom Gericht ermächtigen lassen, auf Kosten des Vermieters die Beheizung selbst zu übernehmen oder besorgen
1) Mittelstein, DJZ. 1915, S. 1070, Ziffer 4.
2) RGZ., B. 57, Nr. 26; Mittelstein, DJZ. 1915, S. 1069.

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zu lassen, während zugleich der Vermieter zur Duldung dieser Massnahmen, wiederum bei Vermeidung einer Geldstrafe, angewiesen wird (§ 885 ZPO.) 1 )- Die entstehenden Kosten können von dem Vermieter auf Antrag des Mieters im voraus eingezogen werden (§ 887, 2 ZPO.)- Ist der Vermieter nicht zahlungsfähig, so darf der Mieter gegen den Mietzins aufrechnen, selbst wenn jede Aufrechnung gegen die Mietzinsforderung vertraglich ausgeschlossen ist. Eine Berufung auf jene Abrede würde als Arglist des Vermieters anzusehen sein, denn er hat es ja selbst verschuldet, dass der Mieter sich hier nicht anders helfen kann 2 ).
Endlich würde der Mieter auch unmittelbar den Klageweg beschreiten können. Zur mündlichen Verhandlung und Entscheidung im ordentlichen Verfahren würde auch j eder Widerspruch des Vermieters gegen eine der genannten einstweiligen Verfügungen führen 936, 924 ZPO.).
1) LG. Danzig, Verfg. vom 9. 1. 1915 (Pos. M.-Schr. 1915, S. 17).
2) Mittelstein, JW. 1915, S. 1069.

IV. Die Anordnungen der eigenen Militärbefehlshaber.
Das preussisclie Gesetz vom 4. Juni 1851 über den Belagerungszustand, das auf Grund des Art. 68 R.V. im ganzen Reiche, ausser Bayern, gilt, dort aber durch die entsprechenden Vorschriften des bayerischen Kriegs- zustaudsgesetzes ersetzt ist, gibt dem Militärbefehlshaber eines in Belagerungszustand erklärten Gebietes eine doppelte Befugnis. In erster Rinie darf er Anordnungen in den Grenzen erlassen, in denen dieses Recht dem König und den vom König bestellten Verwaltungsbehörden zusteht, d. h. die vollziehende Gewalt geht in seine Hände über. Deren Strafvorschrifteu zu verschärfen, ist er nicht befugt. Daneben aber ist er ermächtigt, im Interesse der öffentlichen Sicherheit Sonderauordnungen zu treffen, die sich nicht dem Rahmen der bestehenden Gesetze eiuzureihen brauchen, ja ihr Gefüge oft geradezu durchbrechen. Und durch scharfe Strafen, die er auf Grund des § 9 b des Gesetzes verhängen kann, werden Fälle von Ungehorsam geahndet.
Diese Vorschriften gelten seit Kriegsbeginn, weil damals überall der Belagerungszustand erklärt ist, im ganzen Reiche, und die Militärbefehlshaber haben

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von ihrem Verordmmgsrecht einen umfangreichen Gebrauch gemacht. Eine scharfe Unterscheidung, ob eine Anordnung im Interesse der öffentlichen Sicherheit und daher auf Grund des § 9 b zu Recht ergangen ist, oder ob in ihr eine Überschreitung der Befugnisse des Befehlshabers zu sehen ist, lässt sich sehr schwer treffen. Die öffentliche Sicherheit umfasst begrifflich die militärische und politische Sicherheit, daneben aber auch die Sicherheit des Publikums vor Gefahren und Beunruhigungen jeder Art. Die Kriegszeit kann daher zur Erhaltung dieser öffentlichen Sicherheit Verbote rechtfertigen, die in Friedenszeiten nur beschränkteren Zwecken, wie z. B. der Erhaltung der Ruhe und des Anstandes dienen würden 1 ). Das gilt z. B. für die Entziehung der Tanzerlaubnis, für Versammluugsverbote, für die Anordnung der verkürzten Polizeistunde. Bei ihnen würde in Friedenszeiten die Anordnung regelmässig den Einzelfall treffen und zu dem genannten beschränkteren Zweck geschehen, eine allgemeine derartige Anordnung dagegen im Gesetz keine Stütze finden. Ohne weiteres klar ist der Zweck, die öffentliche Sicherheit zu schützen, bei den andern uns hier angehenden Anordnungen, den Räumungsbefehlen, Zuzugs- und Umzugsverboten, der Ausweisung Ortsfremder, dem Verbot, bei nicht abgeblendeten Fenstern Eicht zu brennen. Zu ihnen wären vorErklärung desBelagerungs- zustandes die au das Gesetz gebundenen Träger der
1) RGStr. vom 15.5.1915, im Recht 1915, S. 345, Nr. 551.

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vollziehenden Gewalt nicht einmal im beschränkteren Rahmen oder im Einzelfall berechtigt gewesen, denn sie würden ungesetzliche Eingriffe z. B. in die dem Einzelnen verfassungsmässig gewährleistete Freizügigkeit sein.
Wenn diese Anordnungen in Mietverhältnisse eingreifen, so handelt es sich jetzt, während des Krieges, also jedesmal um gesetzlich gestützte Eingriffe. Ihnen allen ist gemeinsam, dass sie nicht als Rechte eines Dritten im Sinne des § 541 BGB. aufzufassen sind. Die Anwendung des § 541 BGB. setzt nach herrschender Meinung!) voraus, dass ein Privatrecht eines Dritten dem Mieter den Gebrauch der Mietsache entzieht oder beeinträchtigt. Die dem Mieter im § 541 BGB. gewährten Rechte kommen ihm daher hier nicht zugute. Ob das geltende Recht ihm anderweitig hilft, wollen wir nun im einzelnen untersuchen.
1. Räumungsbefehl.
Von der militärischen Anordnung, dass sämtliche Zivilbewohner eines Ortes ihre Wohnungen räumen und die Ortschaft verlassen müssen, sind u. a. eine ganze Reihe der deutschen Nordseebäder, wie z. B. Borkum, sowie z. B. die Insel Helgoland sogleich bei Kriegsbeginu betroffen worden ; und zwar hat es sich dort überall nicht nur um vorübergehende Mass-
l) Vgl. Mittelstein, Miete, S. 228, und die dort zitierten Entscheidungen.

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nahmen gehandelt, sondern diese Räumungsbefehle sind durchweg noch heute aufrechterhalten. Allen Vermietern jener Orte ist mit dem Inkrafttreten dieser Anordnung unmöglich geworden, die ihnen obliegende Leistung der Gebrauchsgewährung zu erfüllen. Da weder der Vermieter noch der Mieter in solchem Fall die Nichtgewährung des Mietgebrauchs zu vertreten hat, sind somit nach Massgabe des § 323 BGB. beide Parteien ihrer vertraglichen Verpflichtungen ledig und für irgendwelche Schadensersatzansprüche ist kein Raum, vorausgesetzt, dass der Mieter wirklich „geräumt“ hat. In Wirklichkeit wird er das meistens nicht mehr haben tun können. Er wird zwar befehlsgemäss den Ort verlassen haben, seine eigenen Sachen aber werden in seiner Wohnung verblieben sein. Der österreichische oberste Gerichtshof 1 ) nimmt dann eine nur teilweise Unmöglichkeit des Vermieters an und legt dem Mieter auf, auf Grund des § 1105 ABGB. einen iTeil des Mietzinses weiterzuentrichten,
„weil die gemieteten Räume tatsächlich neben dem eigentlichen Mietzwecke auch zur Unterbringung und Aufbewahrung der Einrichtungs- gegeustäude dienen, weil also dem ausgewiesenen Mieter der Gebratich der Mietsache nicht ganz, sondern nur teilweise entzogen sei“.
Diese Auffassung kann für das Reichsrecht nicht als
1) Plenissimar-Beschluss vom 26. 8. 1915, in Östr. J.-Bl. 44, Beilage zu Nr; 37; zitiert von Mittelstein, JW. 1915, S. 1327.

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zutreffend anerkannt werden *). Vielmehr ist hierin einerseits den Ausführungen jenes obengenannten ostpreussischen Amtsrichters 1 2 ) beizutreten, der vorbrachte, dass er seine Wohnung nicht gemietet habe, um seine Möbel darin aufzustellen, sondern um sie zu bewohnen 3 ), Darin, dass die Sachen des ausgewiesenen Mieters noch in der Wohnung sind, ist aber andererseits überhaupt nicht eine vertragsmässige, sondern eine unberechtigte Weiterbenutzung der Mietsache zu sehen. Eine Weiterzahlung des Mietzinses kommt nicht in Frage, weil nach § 323 BGB. der Vertrag zu Ende ist. Wohl aber kann jene unberechtigte Weiterbenutzung den Mieter ersatzpflichtig machen. Und zwar muss der Mieter einen Miudest- schadensersatz in Höhe des bisherigen Mietzinses leisten, wenn diese Weiterbenutzung „ Vorenthaltuug des Besitzes der Mietsache“ bedeutet (§ 557,1 BGB.). Das wird z. B. dann zutreffen, wenn die Mieträume abgeschlossen sind und der Mieter die Schlüssel mit sich genommen hat 4 )- Gibt der Mieter trotz Aufforderung die Schlüssel nicht heraus, so hat er das Vorenthalten zu vertreten, gerät also in Rückgabeverzug, lind der Vermieter wird ihn dann auf vollen
1) Ebenso Mittelstein, JW. 1915, S. 1329.
2) OLG. Königsberg vom 19.10.1915, in JW. 1915, S. 1377 (siehe oben II, 3, S. 19 f.).
3) Siehe oben II, 3, S. 20. Dieses Vorbringen dürfte als allgemein richtig anzuerkennen sein.
4) Staudinger, zu § 557, Z. 1, Abs. 1.

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Ersatz eines etwa eingetretenen höheren Schadens belangen können, der durch den nach § 557,1 weitergezahlten Mietzins nur zum Teil gedeckt würde.
Ist dagegen der Mieter nicht mehr in der Lage gewesen, seine Wohnung zu verschliessen oder sonst irgendwie jedem Fremden, also auch dem Vermieter, den Besitz der Wohnung vorzuenthalten, so greift der § 557, 1 zugunsten des Vermieters nicht Platz. Er hat dann lediglich Anspruch auf Ersatz eines tatsächlich entstandenen, auf der Weiterbenutzung beruhenden Schadens 1 ). Im übrigen kann er in jedem Fall den Mieter zur Fortschaffung der Sachen auffordern oder sie auf Kosten des Mieters fortschaffen lassen.
2. Ausweisung Ortsfremder, Zuzugs- und Umzugsverbot.
Die Ausweisung Ortsfremder sowie die Zuzugs- uud Umzugsverbote sind weniger weitgehende Massnahmen als die Anordnung völliger Räumung eines Ortes. Sie sind mehrfach, entweder jede Anordnung für sich oder alle in Verbindung miteinander, in solchen Gebieten verordnet worden, die zwar auch in der Gefahrzone des Kriegsgebietes liegen, aber doch in geringerem Masse gefährdet erscheinen als die im vorigen Kapitel genannten, vom allgemeinen Räumungsbefehl betroffenen Orte.
1) Staudinger, zu § 557, Z. 1, Abs. 2 am Ende.
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Auch alle diese Anordnungen setzen den betroffenen Mieter völlig ausserstande, von der Mietsache Gebrauch zu machen. Die deutschen Gerichte, die zu derartigen Tatbeständen haben Stellung nehmen müssen, sind zu verschiedenen Ergebnissen gekommen.
Folgender Tatbestand führte eine Entscheidung des Amtsgerichts Westerland 1 ) herbei:
Der Eigentümer eines Eogierhauses auf Sylt hatte dasselbe für die Badezeit 1914 an eine Frau vermietet zur Weitervermietung an Badegäste. Nach Ausbruch des Krieges entfernte die Stadt als Badeverwaltung auf militärische Anordnung die Sicherheitsvorkehrungen am Badestrand, und die Militärbehörde befahl die Entfernung aller Fremden von der Insel und verbot den Zuzug neuer.
Die Mieterin kündigte fristlos und verweigerte die Zahlung des Mietzinses für die Zeit seit dem Erlass der Anordnung. Das Amtsgericht entschied zu ihren Gunsten, und ebenso erhielt sie im dritten Rechtszuge Recht 2 ). Das Oberlandesgericht Celle führt in den Gründen seines Urteils aus:
Durch die anbefohlene Entfernung aller Fremden von der Insel sei die Stadt des Charakters als Seebadeort durch höhere Gewalt entkleidet, und es könne daher der Vermieter sein Gebäude als ein Kurhaus für Badegäste nicht mehr zur Verfügung stellen, da es nicht mehr in einem
1) AQ. Westerland vom 11. 2. 1915, DJZ. 1915, S. 624.
2) OLG. Celle vom 6. 5. 1915, in Leipz. Z. 1915, S. 1041.

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Badeorte liege. Auch der ortsfremden Mieterin sei das Gebäude unzugänglich geworden, so dass ihr der persönliche Betrieb des Kurhauses unmöglich geworden sei. Somit habe der Vermieter seinen Pflichten aus dem Mietverträge nicht nach- kommen können, und die Mieterin habe nach §§ 536, 323 BGB. mit Recht sofort gekündigt. Die Frage, ob jene militärische Anordnung nicht ein in der Person des Mieters liegender Grund im Sinne des § 552, 1 BGB. ist, prüft das Oberlandesgericht Celle hier nicht. Und doch ist sie unseres Erachtens geeignet, die getroffene Entscheidung in das Gegenteil zu verkehren. Das Amtsgericht Westerland lehnt es ab, diese Vorschrift als hier bedeutsam anzuwenden. Es nimmt an, dass die Anordnung zwar den Mieter wegen mangelnder Heimatberechtigung treffe, dass diese persönliche Eigenschaft aber nur der letzte Anlass und daher unbeachtlich sei. Dem können wir nicht zustimmen. Die persönliche Eigenschaft der ausgewiesenen Personen, dass sie dort nicht heimisch sind und die Lebensmittelversorgung der heimischen Bevölkerung verschlechtern, ist es unseres Erachtens gerade in erster Linie gewesen, die jene Anordnung verursacht hat; der Grund dafür, dass ein solcher Mieter die Räume nicht mehr benutzen kann, liegt daher in seiner Person, und er hat nach § 552, 1 BGB. seinen Mietzins weiterzuzahlen U-
1) Ebenso Mittelstein, JW. 1915, S. 1329.
4 *

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Anders liegt das in dem Fall, dass ein Mieter, der von auswärts zuziehen will, durch ein allgemeines militärisches Zuzugsverbot daran gehindert wird. Eine solche Verordnung hat z. B. der Gouverneur der Festung Königsberg gleich nach Kriegsbegiun erlassen. Daraufhin wurde das Amtsgericht Königsberg !) von einem Vermieter angerufeu, weil ein auswärtiger Mieter, der vom 1. Oktober 1914 ab auf ein Jahr bei ihm gemietet hatte, mit Rücksicht auf jene Verordnung die Zahlung des Mietzinses verweigerte. Es wies die Klage des Vermieters ab mit der Begründung, dem Vermieter sei die ihm obliegende Eeistung ohne sein Verschulden, aber auch ohne Verschulden des Mieters unmöglich geworden. Er hätte infolge jener Anordnung dem Mieter die Wohnung nicht so zur Verfügung stellen können, dass dieser einziehen konnte.
Dieser Entscheidung, die Mittelstein 1 2 ) billigt, können wir nur bedingt beitreten. Sie geht unseres Erachtens dann fehl, wenn ein Zuzugsverbot bestand, ohne dass innerhalb der Stadt gleichzeitig ein Umzugsverbot erlassen war. In diesem Fall, meinen wir, ist der § 552, 1 BGB. heranzuziehen, den Mittelstein für solche Fälle allgemein ablehnen will. Mit dem Landgericht Königsberg 3 ) ist hier zu sagen, dass der
1) Vgl. LG. Königsberg vom 11.1.1915, Pos. M.-Schr. 1915,
S. 80.
2) Mittelstein, JW. 1915, S. 1329.
3) Vgl. Anm. 1 sowie LG. Königsberg vom 4. 2. 1915, JW. 1915, S. 368.

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Vermieter seiner ihm nach § 536 BGB. obliegenden Leistung genügt, wenn er die Wohnung in ordnungsgemässem Zustand zum Einzug bereit hält, dass er nicht dafür zu sorgen braucht, dass dem Mieter der Zuzug nach Königsberg erlaubt wird. Wenn der Mieter nicht einziehen kann, so ist er durch einen in seiner Person liegenden Grund für die Dauer des Krieges oder des Verbotes an der Ausübung des ihm zustehenden Gebrauchsrechts verhindert, und das befreit ihn gemäss § 552,1 BGB. nicht von seiner Zahlungspflicht, er muss weiterbezahlen. Doch gilt das nur, wenn ein gleichzeitiges Umzugsverbot nicht besteht. Ist ein solches zugleich ergangen, daun ist allerdings mit Mittelstein die Anwendbarkeit des § 552, 1 BGB. auszuschliessen und dem Landgericht Königsberg nicht beizutreteu. Dann sind sämtliche Mieter, die für die Stadt in Frage kommen, gleichmässig betroffen, geradeso wie bei dem Erlass eines Räumuugsbefehls. Dann ist § 323 BGB. massgebend, und der Mieter ist frei, braucht keinen Mietzins zu zahlen ')•
3. Tanz- und Versammlungsverbot, Anordnung verkürzter Polizeistunde.
Die bisher genannten militärischen Anordnungen untersagten alle dem Mieter den Gebrauch der Mietsache gänzlich. Neben ihnen berühren eine Reihe
1) Da für Königsberg Zuzugs- und Umzugsverbot zugleich bestand, ist demnach in diesem Einzelfall die Entscheidung des LG. Königsberg als fehlgehend zu bezeichnen.

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anderer militärischer Massnahmen Mietverhältnisse in der Weise, dass sie den Mieter lediglich in seinem Recht zum Gebrauchmachen beschränken. Solche Massnahmen sind die Verbote, die insbesondere Mietverträge über Gastwirtschaften mit zugehörigem Tanzoder Vereinssaal berühren, wie z. B. das Verbot, öffentliche Tanzbelustigungen, öffentliche Versammlungen oder Varietevorstellungen zu veranstalten, ferner das Verbot, geistige Getränke auszuschenken oder die Anordnung einer verkürzten Polizeistunde. Auch das Verbot, bei nicht abgeblendeteu Fenstern Rieht zu brennen, das in Grenzgegenden, in Küstenstädteu, sowie dort, wo vielleicht mit feindlichem Fliegerbesuch zu rechnen ist, des öfteren erlassen wird, gehört hierher. Ebenso die für Wohnungen, die mit Zentralheizung, Badeeinrichtungen oder Waschküchen versehen sind, so bedeutsame Anordnung der Metallbeschlagnahme.
In allen diesen Fällen richtet sich der behördliche Eingriff nicht gegen den Vermieter, sondern gegen den Mieter. Denn dem bleibt seine Leistung nach wie vor möglich, aber dem Mieter wird ein Recht entzogen, zu dessen Geltendmachung er dem Vermieter gegenüber befugt war, ein bestimmter Gebrauch der Mietsache wird ihm unmöglich gemacht. Abgesehen von dem Beleuchtuugsverbot und der Anordnung der Metallbeschlagnahme, die darum in einem besonderen Kapitel für sich behandelt werden *),
1) Siehe unten Kapitel 4 und 5 dieses Abschnitts.

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handelt es sich jedesmal um eine Anordnung, die in ihrem Ergebnis einer in Friedenszeiten erfolgenden Nichterteilung oder Wiederentziehung der betreffenden behördlichen Erlaubnis gleichkommt. Wenn nun im Vertrage dem Vermieter als Vertragspflicht die Beschaffung und Erhaltung einer erforderlichen Erlaubnis auferlegt ist, so wird sich der Mieter auf diese Abrede auch stützen können, wenn eine Kriegsanordnung diese Erlaubnis ihm entzieht. In solchem Falle ist der Mieter frei von seinen Vertragspflichten. Doch muss jene vertragliche Abrede klar ausgesprochen sein. Die Übernahme solcher Verpflichtung ist noch nicht darin zu erblicken, dass z. B. der Mieter es etwa nur oder doch vorzugsweise auf Weitervermietung des Saales zu Vereinsfestlichkeiten oder Versammlungen abgesehen hatte und dass dem Vermieter dieses bekannt war 1 ).
Mit dem Regelfall, dass eine solche Garantie nicht ausdrücklich ausbedungen, auch nicht als stillschweigend vereinbart anzusehen, auch aus irgendwelchen besonderen Umständen nicht herzuleiten ist, befasst sich das Urteil des Reichsgerichts vom 9. 11. 1915 2 ). Es handelt sich um einen Pachtvertrag, auf den aber gemäss § 581, 2 BGB. die Vorschriften über die Miete entsprechend anzuwenden sind:
Der Pächter einer Tanzwirtschaft in Halensee verlangte auf Grund der §§ 581, 2; 537 BGB. eine
1) RGZ., Bd. 79, S. 94.
2) RGZ. Bd. 87, S. 280; vgl. auch JW. 1916, S. 120.

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Minderung des Pachtzinses, weil infolge des für Gross- Berlin erlassenen militärischen Tanzverbots seit Anfang August 1914 die bei ihm sonst fünfmal wöchentlich veranstalteten Tanzvergnügen ausgefallen seien. Das zuständige Landgericht sowie im zweiten Rechtszuge das Kammergericht verurteilten ihn zur Weiterzahlung des Mietzinses mit der Begründung, der Mieter hätte nur Anspruch auf Gebrauchsgewähruug, nicht auf Gebrauchmachen-Könuen. Gewährt würde ihm der Gebrauch trotz des Verbotes weiter. Wenn er den Gebrauch nun nicht mehr so wie früher ausüben könnte, so müsste er diese nachteilige Folge in seinem Betrieb auf sich nehmen und trotzdem den Mietvertrag erfüllen 1 ), es sei denn, dass das Verbot die Miet- oder hier die Pachtsache selbst berühre. Das sei hier nicht der Fall.
Das Reichsgericht nimmt dagegen au, dass gemäss der in einer früheren Entscheidung des Reichsgerichts 2 ) vertretenen Auffassung, die das Kammei- gericht auch in seiner Begründung zitiert hat, hier ein Fehler der Pachtsache im Sinne des § 537 BGB. vorhanden sei, gerade deshalb, weil eine Beziehung der militärischen Anordnung zum Pachtgegenstaiid angenommen werden müsse. Die Wirtschaft sei eine Tanzwirtschaft, die Einnahmen aus dem Tanzbetrieb seien die Nutzungen, die dem Pächter aus dem Vertrage zufalleu sollten. Dieser Fruchtgenuss sei durch das Verbot ausgeschlossen worden, und die Wirtscliafts-
1) Ebenso KG. vom 14. 12. 1914, KGB1. 1915, S. 39.
2) RGZ., Bd. 79, S. 94 (vgl. S. 55, Anm. 1),

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räume seien ihrer Eigenschaft als „Tanzwirtschaft“ beraubt, und darin sei der Fehler zu sehen, der nach § 537 BGB. dem Pächter das Recht zur Minderung des Pachtzinses einräume.
Dieser Entscheidung ist beizutreten. Das Reichsgericht bringt damit andererseits zum Ausdruck, dass mit dem Kammergericht dem Mieter oder Pächter jenes Recht aus § 537 BGB. nicht zu gewähren sei, wenn ein solches Verbot die Mietsache nicht berühre; wenn es aber aus Gründen ergehe, die in erster Linie in der Person des Mieters zu suchen seien, wenn z. B. bei Vermietung von Schank- oder Tanzräumen die Konzession wegen mangelnden Bedürfnisses dem Mieter entzogen wird, so sei der Mieter aus § 552, 1 BGB. weiter gebunden.
Für die militärischen, während des Krieges ergangenen Anordnungen wird das letztere regelmässig nicht die Veranlassung sein, die Tanz- und Ver- sammlungsverbote, die Untersagung des Ausschanks von geistigen Getränken, sowie die Herabsetzung der Polizeistunde geschehen vielmehr ganz allgemein im Interesse der öffentlichen Sicherheit in jenem oben genannten weitesten Sinne. Wenn also nicht eine unmittelbare Beziehung der Anordnung zur Mietsache im Einzelfall, wie hier bei dem Halenseer Vertrag, vorliegt, muss der Mieter den Vertrag weitererfüllen. Das folgt nicht aus § 552,1, wie das Oberlandesgericht Posen irrtümlich annimmt 1 ), sondern aus der all-
1) OLG. Posen vom 29. 3. 1916, DJZ. 1916, S. 912.

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gemeinen Erwägung des obengenannten Kammer- gerichtsurteils *), dass der Mieter nur Anspruch habe auf Gebrauchsgewährung, nicht auch darauf, dass ihm das Gebrauchmachen-Können gewährleistet werde. Und sein Anspruch auf Gebrauchsgewährung wird regelmässig befriedigt sein, der Vermieter hält nach wie vor trotz des Verbotes die Mietsache bereit.
Das Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt vom 13. 10. 1915 1 2 ), das den Mieter eines als Varietetheater eingerichteten Grundstücks von der Zahlung des Mietzinses befreit während der Dauer des Spielverbotes, „weil das Spielverbot auf den durch den Kriegsausbruch hervorgerufenen Verhältnissen beruhe“, trägt diesem sich aus § 536 BGB. ergebenden wichtigsten Grundsatz des Mietrechts keine Rechnung und kommt daher zu jenem, nach unserer Auffassung unrichtigen Ergebnis.
4. Beleuchtungsverbot.
Die Rechtsfolgen eines Beleuchtungsverbotes entwickelt das Urteil des hanseatischen Oberlandesgerichts vom 11. 11. 1915 3 ):
Ein Mieter in einem Ostseebade forderte Minderung des Mietzinses oder das Recht zur fristlosen Kündigung, weil durch militärische Anordnung den
1) Vgl. S. 56, Anm. 1.
2) OLG. Frankfurt vom 13. 10. 1915, JW. 1915, S. 1380.
3) OLG. Hamburg vom 11. 11. 1915, JW. 1915, S. 1379.

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Bewohnern des Bades verboten worden sei, in den nach derSeeseite belegenen ZimmernEicht zu brennen, ohne die Fenster in geeigneter Weise zu verdunkeln. Das bedeute eine erhebliche Beeinträchtigung des Gebrauchs, da es unerträglich sei, an warmen Sommerabenden bei geschlossenen Fenstern in den Zimmern zu weilen. Die Entscheidung des Amtsgerichts ist nicht bekannt, im zweiten Rechtszuge x ) aber ist dem Mieter unter Verneinung eines Rechtes zur fristlosen Kündigung die Befugnis zu einer Mietzinsminderung auf Grund des § 537 zugesprochen worden, unter Annahme eines Fehlers der Mietsache.
Das Oberlandesgericht hat diese Entscheidung dann aufgehoben und den Mieter zur Weiterzahlung des Mietzinses verurteilt. Abgesehen davon — so führt es aus —, dass im vorliegenden Falle das Abblenden möglich gewesen wäre, auch ohne die erforderliche Rüftung ganz abzustellen, somit eine auch nur teilweise Entziehung des vertragsmässigen Gebrauchs überhaupt nicht anerkannt werden könnte — sei in Ermangelung ausdrücklicher Vereinbarung nicht anzunehmen, dass das Fortbestehen der Annehmlichkeiten des Badelebens eine Bedingung des Vertrages sei oder als zugesicherte Eigenschaft gelten solle. Wie bei anderen polizeilichen Verboten, wie z. B. nach 10 Uhr abends bei geöffneten Fenstern zu musizieren, frühmorgens Teppiche zu klopfen oder
1) LG. Lübeck vom 25. 2. 1915, zitiert von Mittelstein in JW. 1915, S. 1333.

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während des sonntäglichen Kirchgangs die Verkaufsläden offen oder unverhängt zu halten, so sei auch hier kein Fehler der Wohnuug, sondern eine Beschränkung der persönlichen Bewegungsfreiheit des Mieters anzunehmeu, die von ihm wie von jedem anderen zu dulden sei. Eine Minderung des Mietzinses nach § 537 sei demnach nicht gerechtfertigt.
Wir erkennen, dass dieses Urteil den von uns im vorigen Kapitel vertretenen Standpunkt einnimmt.
5. Metallbeschlagnahme.
Die Anordnung der Metallbeschlagnahme greift ähnlich wie der Koksmangel besonders in Mietverhältnisse solcher Wohnungen ein, bei denen der Anspruch des Mieters auf Warmwasserheizung, Benutzung von Badeeinrichtungen und Waschküchen mit Kesseln ihm vertraglich zugestanden ist. Bei der Metallbeschlagnahme handelt es sich nämlich vornehmlich um Ofen- und Herdtüren aus Messing, die Kupferkessel in den Waschküchen, Warmwasserbereiter, Druckkessel und andere ähnliche Gegenstände des Hausgebrauchs, deren Ersatz bei derÜberbeschäftigung der dafür in Betracht kommenden Industrien oft auf sehr grosse Schwierigkeiten stösst. So wird der Vermieter vielfach nicht mehr imstande sein, jene vertraglichen Verpflichtungen zu erfüllen. Die Rechtsfragen sind grundsätzlich die gleichen, wie sie oben in dem Abschnitt über Koksmaugel dargelegt sind 1 ).
1) Siehe oben 111, 3.

Doch wird sich hier des öfteren eine nur unerhebliche Beeinträchtigung ergeben. Heisses Wasser kann auf dem gewöhnlichen Kochherd gewonnen werden, und Bäder lassen sich, wenn der Vermieter im Verzug ist, auf seine Kosten auch ausserhalb des Hauses in einer öffentlichen Badeanstalt nehmen. In solchen Fällen unerheblicher Beeinträchtigung, für die der Vermieter die Beweislast trägt, wird der § 542 BGB. nicht heranzuziehen sein und eine fristlose Kündigung nicht in Frage kommen. Wie bei allen Mietstreitigkeiten werden die Umstände des Einzelfalles bei der Entscheidung massgebend sein müssen*).
6. Beseitigung zivilrechtlicher Verbotsrechte.
Während alle bisher genannten militärischen Anordnungen irgendein für den Mieter bedeutsames Verbot enthielten, haben die Militärbefehlshaber auch manche Verordnungen erlassen, die umgekehrt zivil- rechtliche Verbotsrechte ausser Kraft setzen. Einen solchen mietrechtlichen Fall hatte das Oberlaudesgericht München zu entscheiden 1 2 ).
Durch Verfügung des Generalkommandos war für den Betrieb eines Mieters, der im Dienste der Munitionsbeschaffung tätig war, Nachtarbeit angeordnet worden; und diese Nachtarbeit vollzog sich in einer
1) Vgl. Mittelstein, DJZ. 1915, S. 1071 f.
2) OLG. München vom 19. 6. 1915, JW. 1915, S. 1272.

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die übrigen Mieter erheblich störenden Weise. Der Vermieter, der auf Grund des § 550 BGB. auf Einstellung der vertragswidrigen lärmenden Tätigkeit geklagt hatte, wurde mit Recht mit seiner Klage abgewieseu, und die Entscheidung wie folgt begründet:
„Enthält eine nach Art. 4, Z. 2 Bayr. Kriegszustand-Gesetz erlassene Verfügung des Generalkommandos die Anordnung zur Vornahme einer bestimmten Tätigkeit, sei es der Allgemeinheit, sei es einer Einzelperson, so wird hierdurch eiu dieser Tätigkeit auf Grund des Zivilrechts entgegenstehendes Verbietungsrecht beseitigt. Der Vermieter kann sich nicht auf sein vertrags- mässiges Verbotsrecht berufen, wenn dieses zur Übertretung der militärischen Verfügung führt. Der Vermieter aber ist seinerseits durch diese Verfügung gegen etwaige Ansprüche seiner gestörten Mieter, die sich auf §§ 538, 542 BGB. stützen könnten, geschützt, weil er im Hinblick auf die Verfügung durch die Nichtbeseitigung der lärmenden Nachtarbeit seine Vertragspflichten nach § 536 BGB. nicht schuldhaft verletzt hat.“

V Die Kriegsnotgesetze und das Mietrecht.
Von den Kriegsnotgesetzen, die seit der Erklärung des Kriegszustandes erlassen sind, greifen folgende in das geltende Mietrecht und bestehende Mietverhältnisse ein:
1. Das Gesetz vom 4. 8. 1914, betr. den Schutz der infolge des Krieges an Wahrnehmung ihrer Rechte behinderten Personen, in Verbindung mit der Verordnung vom 14. 1. 1915, betr. die Vertretung der Kriegsteilnehmer in bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten, sowie mit
der Verordnung vom 20. 1. 1916, betr. die Ausdehnung des Kriegsteilnehmerschutzgesetzes auf Angehörige immobiler Truppenteile.
2. Die Verordnung vom 7. 10. 1915 über das Kündigungsrecht der Hinterbliebenen von Kriegsteilnehmern (Hinterbl.-Künd.-VO.).
3. Die Verordnung des Bundesrats vom 7. 8. 1914 über die gerichtliche Bewilligung von Zahlungsfristen (Stund.-VO.).
4. Die Bekanntmachung des Reichskanzlers vom 18. 8. 1914 über die Folgen nicht rechtzeitiger Zahlung einer Geldforderung (Verz.-Folg.-VO.).
Mit Ausnahme der Verordnung zu Ziffer 1 vom 14. 1. 1915 dienen alle diese „Notgesetze“, wenn sie

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ein Mietverhältnis berühren, nur dem Schutze des Mieters. Die beiden zuletzt genannten kommen allen Mietern, auch den Nicht-Heerespflichtigen, zugute, während die anderen lediglich für die Mieter Anwendung finden können, die zur bewaffneten Macht gehören. Wir wollen im folgenden einen kurzen Überblick über den Einfluss dieser Gesetze auf die Rechtsstellung der Mietvertragsparteien geben und im Schlusskapitel noch die Verordnung vom 15.12. 1914 betr. Einiguugsämter kurz betrachten.
/. Das Kriegsteilnehmerschützgesetz.
Im § 2 KrTSchG. wird bestimmt, dass in bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten, die bei den ordentlichen Gerichten anhängig sind oder werden, eine Unterbrechung des Verfahrens eintritt, entweder bis zur Beendigung des Kriegszustandes oder bis zur Aufnahme des Verfahrens durch die kriegsteilnehmende Partei (§ 4, Z. 1 und 2). Durch die Verordnung vom 20.1. 1916 ist diese Bestimmung auch auf Angehörige immobiler Truppenteile für anwendbar erklärt worden, während durch die KrTSchG.-VO. vom 14. 1.1915 das Gesetz eine Einschränkung erfuhr, insofern, als dort bestimmt wurde, dass einem „Kriegsteilnehmer“ (in jenem erweiterten Sinne) ein Vertreter gestellt und gegen ihn verhandelt werden kann, wenn dies „zur Verhütung offenbarer Unbilligkeiten erforderlich erscheint“.

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Auf das Mietrecht angewandt, heisst das: Der Vermieter kann gegen einen „kriegsteilnehmenden“ Mieter weder eine Klage auf Zahlung des Mietzinses noch auf Räumung der Wohnung durchführen, es sei denn, dass in der Aussetzung des Verfahrens eine „offenbare Unbilligkeit“ liegen würde. Wann eine „offenbare Unbilligkeit“ anzunehmen ist, darüber ist eine festu in grenzte Umschreibung schwer zu geben. Man wird sagen können, dass sie dann jedenfalls vorliegt, wenn es jedem sachkundigen, unbefangenen Beurteiler sofort auffällt, dass das Verlangen des Kriegsteilnehmers, das Verfahren auszusetzen, in gröbster Weise gegen Treu und Glauben verstösst. Wenn z. B. eine Familie mit grosser Kinderzahl durch Kriegsunterstützung, städtische Beihilfe und nationale Wohlfahrtspflege ein Einkommen hat, wie sie es bei der Arbeitszeit des Mannes und guter Verdienstmöglichkeit nur annähernd gehabt hat, oder wenn das Geschäft des Mannes mit gutem Erfolg, ja gesteigertem Umsatz fortgeführt wird, dann ist die Bestellung eines Zwangsvertreters mehr als gerechtfertigt.
In allen den Fällen, in denen der kriegsteilnehmende Mieter sich billigerweise auf den Schutz des KrTSchG. berufen kann, würde also eine Unterbrechung des Rechtsstreites auf sein Verlangen ein- treten müssen. Dann ist oftmals die Frage zu entscheiden, ob nicht ein Verfahren gegen die Ehefrau zum Ziele führen kann.
War der im Felde befindliche Ehemann Allein-
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mieter, so ist ein Vorgehen gegen die Ehefrau wegen Mietzinszahlung ohne weiteres ausgeschlossen; was die Räumung der Wohnung nach erfolgter Kündigung augehe, so könnte man meinen, dass der Vermieter auf Grund der Eigentumsklage (§ 985 BGB.) zum Ziele kommen könnte. Mit Asch J ) ist aber zu sagen, dass Ehefrau und Kinder des Mieters lediglich Besitzdiener, nicht aber Besitzer im Sinne des § 985 BGB. sind.
Geht der Anspruch des Vermieters auf Zahlung des Mietzinses oder Räumung der Wohnung gegen beide Eheleute als gemeinschaftliche Mieter, so stehen sie dem Vermieter als Gesamtschuldner, aber nicht als notwendige Streitgenossen gegenüber 1 2 ). Würde notwendige Streitgenossenschaft vorliegen, so müsste das Verfahren gegen beide Eheleute unterbrochen werden 2 ). So aber ist die Ehefrau einer Klage auf Mietzinszahlung gegenüber passiv legitimiert. Will der Vermieter mit der Räumungsklage ihr gegenüber Erfolg haben, so muss er beweisen, dass er ihr und ihrem Ehemann gegenüber frist- und formgerecht gekündigt hat. In vielen Fällen wird mau freilich die Ehefrau als stillschweigend von ihrem Manne bevollmächtigt ansehen müssen; so, wenn der Manu
1) Asch, Die Räumungsklage unter den Kriegsnotgesetzen, JW. 1914, S. 854.
2) Vgl. Flatow, Beiträge zum Mietrecht der Kriegsteilnehmer, JW. 1915, S. 75; RGZ, Bd. 59, S.234; RG. in JW. 1901, S. 514.

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ausdrücklich oder dem Sinne nach der Frau beim Abschied sagt oder nachträglich schreibt, sie solle nur „alles instand halten“, solle „sich um alles kümmern“, alles „selbst erledigen, ohne ihm jede Kleinigkeit mitzuteilen“, alles „mit dem Hauswirt besprechen 1 )“. Und die Kündigung an die Ehefrau wird dann ausreichend sein, der Mietvertrag durch sie zum Erlöschen gebracht. Die Vollstreckung des auf die Räumungsklage ergangenen Urteils gegen die Ehefrau wird aber trotzdem nicht durchgeführt werden können, ebensowenig wie in dem Fall, dass sie als Alleinmieterin verklagt und verurteilt ist. Denn ohne Rechtstitel gegen den Mann können in beiden Fällen weder die Kinder noch die dem ehemännlichen Verwaltungsrecht unterliegenden Sachen der Frau entfernt werden, auch bedeutet darüber hinaus die Vollstreckung gegen die Frau notwendig in allen Fällen zugleich mindestens teilweise Räumung gegen den Mann 2 ). Dieser fehlende Rechtstitel würde in Friedenszeiten im Wege der Klage zu erlangen sein, die gegen den Ehemann auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das eiugebrachte Gut der Frau gemäss § 739 ZPO., 1363 BGB. zu erheben wäre. Die Durchführung dieser Klage ist aber im Kriege auf Grund des KrTSchG. nicht möglich.
1) Vgl. Flatow, a. a. O., S. 76.
2) Siehe vorstehende Anmerkung 1.
5 1

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2. Die Verordnung über das Kündigungsrecht der Hinterbliebenen.
Der § 569 BGB. berücksichtigt, dass langfristige Mietverträge beim Tode des Mieters sowohl für seine Erben als auch für den Vermieter lästig sein können, und gibt deshalb bei ihnen im Falle des Todes des Mieters sowohl dem Vermieter als auch den Erben des Mieters ein vorzeitiges Kündigungsrecht. Doch ist diese Vorschrift in der Rechtsprechung nicht als zwingend angesehen worden, und dementsprechend enthalten die meisten Mietverträge den Vermerk, dass von der vorzeitigen Kündigung gar nicht oder nur mit langer Frist Gebrauch gemacht werden darf; bei gemeinschaftlichen Mietverträgen von Eheleuten wird in den Vertrag in der Regel die Abrede aufgenommen, dass der Tod des Ehemannes die Ehefrau nicht zur Kündigung berechtigt.
Diese Rechtslage hat sich angesichts der durch den Krieg geschaffenen wirtschaftlichen Lage als drückend für die Mieter erwiesen. Dem will die Verordnung helfen. Und so bestimmt sie im § 1, dass eine Vereinbarung, durch welche das vorzeitige Kündigungsrecht eingeschränkt ist, dem Vermieter keine Rechte gibt, wenn der Mieter infolge seiner Teilnahme am Kriege gestorben ist. Im § 2 ist Vorsorge getroffen für den Fall eines gemeinsamen Mietvertrages der Eheleute, und zwar dahin, dass die Ehefrau berechtigt ist, wenn der Ehemann infolge seiner

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Teilnahme am Kriege stirbt, das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist für den ersten zulässigen Termin zu kündigen, und dass der Vermieter auf eine abweichende Vereinbarung sich nicht berufen kann. Endlich wird durch den § 3 die Berechtigung der Kündigung im Einzelfall bei Widerspruch des Vermieters der richterlichen Prüfung und Entscheidung unterstellt.
Voraussetzung ist also in beiden Fällen, dass der Mieter Kriegsteilnehmer war und sein Tod in ursächlichem Zusammenhang mit der Kriegsteilnahme gestanden hat. Als Kriegsteilnehmer kommen seit Erlass der Verordnung vom 20. 1. 1916 auch hier Angehörige mobiler wie immobiler Truppenteile in Betracht. Sind beide Voraussetzungen gegeben, so haben also nach § 1 die Erben das gesetzliche Kündigungsrecht, liegt zudem ein gemeinschaftlicher Mietvertrag vor, so kann die Ehefrau nach § 2 kündigen. Die Absicht des Gesetzgebers bei der Bestimmung- des § 2 ist die, die Ehefrau von den Schranken ihrer eigenen vertraglichen Gebundenheit zu befreien. Nach dem Recht des BGB. ist nämlich in einem solchen Falle die ausserordentliche Kündigung des § 569 nicht möglich, da die Frau selbst Vertragspartei ist. Nun wird es also so angesehen, als wäre sie gar nicht Mitmieterin; sie hat nun dieselben Rechte wie die Ehefrau, die von vornherein nicht Vertragspartei war. Und nun kann sie, wenn sie Miterbiu ist, mit den Erben nach § 1 kündigen, während eine solche ge-

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meinschaftliche Kündigung infolge ihrer eigenen Gebundenheit vorher ausgeschlossen war; und wenn sie Nichterbin ist, kann sie nun auf Grund des § 2 allein kündigen, was ihr vorher auch nicht möglich war 1 ).
3. Die Stundungsverordnung und die Bekanntmachung über die Folgen der nicht rechtzeitigen Zahlung einer Oeidforderung.
Die Stundungsverordnung betrifft eine befristete Hilfe für zahlungsunfähig gewordene Mieter, für den Fall, dass der Mietvertrag vor dem 31. Juli 1914, also vor Kriegsausbruch, abgeschlossen war. Wenn ein Mieter, der in einem solchen Vertrag gebunden ist, bei Gericht eine Zahlungsfrist beantragt und nachweist, dass er z. B. durch Arbeitslosigkeit, Krankheit, Einstellung des Betriebes, unverschuldete Entlassung usw. augenblicklich zahlungsunfähig geworden ist, so kann das Prozessgericht nach § 1 der Stundungs- Verordnung eine Zahlungsfrist von längstens drei Monaten bestimmen. Auf eine solche Frist wird es dann nicht erkennen dürfen, wenn die Notlage nicht eine unmittelbare oder mittelbare Folge des Krieges ist 2 ). Selbst beim Vorliegen aller Voraussetzungen ist dem Anträge nicht zu entsprechen, wenn der Vermieter nach weist, dass ihm ein uuverhältuismässiger
1) Vgl. Stillschweig, JW. 1915, S. 1334.
2) OLG. München vom 21. 10. 1914; zitiert von Seeger in Gesetz und Recht 1915, S. 199.

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Schaden erwachsen würde, wenn er seine Wohuungs- miete nicht erhalte, dass er selbst z. B. zur Bezahlung seiner Hypothekenzinsen ausserstande sein werde und die Fälligkeit des Hypothekenkapitals zu erwarten habe, oder dass er seine Steuern fernerhin dann nicht begleichen könne. Auch daun ist wegen Gefährdung des Vermieters der Antrag abzulehnen, wenn mit Sicherheit zu erwarten steht, dass der Mieter auch nach Ablauf der Stundungsfrist nicht in der Hage sein wird, seine Mietschuld zu zahlen, so dass für den Vermieter jede Entschädigung für seine Gegenleistungen von vornherein als ausgeschlossen erscheint 1 ).
Die Bekanntmachung über die Folgen der nicht rechtzeitigen Zahlung einer Geldforderuug gibt dem beklagten Mieter noch weitere Rechte als die Stundungsverordnung. Bei Vorliegen der gleichen Voraussetzungen kann auf Antrag des Mieters das Prozessgericht nach § 1 anordnen, dass das infolge der Nichtzahlung der Miete entstandene Recht, die Räumung der Wohnung zu verlangen, nicht eingetreten ist oder eintritt. Hier finden also auch Nichtkriegsteilnehmer Schutz gegen eine Räumungsklage. Freilich dürfen die „besonderen Rechtsfolgen“ (als solche ist die Verpflichtung zur Räumung wegen Nichtzahlung des Mietzinses ausdrücklich aufgeführt) nur dann als nicht eiugetreteu gelten, wenn sie nicht bereits vor dem 31. Juli 1914 eingetreten waren. Ist bereits ein Räumungsurteil ergangen, so kann gemäss § 3 der
1) Vgl. Seeger, in Gesetz und Recht.

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Verordnung der Mieter in Gestalt einer Einwendung gegen die Zulässigkeit der Vollstreckungsklausel unter den Voraussetzungen des § 1 der Verordnung die Vollstreckung des Räumungsurteils verhindern.
Beide genannten Bekanntmachungen haben eine teilweise Umfassung erfahren durch zwei Verordnungen vom 8. Juni 1916. Bedeutsam ist besonders die in der einen dieser Verordnungen enthaltene Bestimmung, dass auch gewesene Kriegsteilnehmer ihren Schutz gemessen sollen. Zugleich werden die genannten Fristen verdoppelt und jene Bekanntmachungen für anwendbar erklärt auf Forderungen mit Ursprung nach dem 31. Juli 1914, da sie helfen sollen, „wenn die wirtschaftliche Lage des Schuldners durch die Teilnahme am Kriege so wesentlich verschlechtert ist, dass sein Fortkommen gefährdet erscheint.“
Zum Ausgleich zwischen Schuldner und Gläubiger wird aber andererseits bestimmt (§ 3, Abs. 1), dass die Einstellung der Vollstreckung aufgehoben werden soll, „wenn sie infolge nachträglicher wesentlicher Veränderungen der Umstände dem Gläubiger einen unverhältnismässigen Nachteil bringen würde, insbesondere wenn die spätere Befriedigung des Gläubigers durch andere Zwangsvollstreckungen erheblich gefährdet wird 1 ).“
1) Vgl. Schneider, DJZ. 1916, S. 669/670.

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4. Die Bekanntmachung über Mieteinigungsämter.
WennimBezirk einerGemeindebehördeEinigungs- ämter, z. B. Mieteinigungsämter bestehen, so haben gemäss § 2 der Bekanntmachung die Streitenden, Mieter und Vermieter, auf Erfordern des Einigungsamts vor diesem zu erscheinen und können sogar durch eine einmalige Ordnungsstrafe von 100 M. dazu gezwungen werden. Sie sind zur Auskunft über alle Tatsachen verpflichtet, die für die Vermittelung erheblich sind und können bei wissentlich falscher Angabe wiederum mit Geldstrafe, diesmal bis zu 1000 M. bestraft werden 1 ).
1) Vgl. Schmeisser, a. a. O., S. 78.

Quellen.
Asch, Die Räumungsklage unter den Kriegsnotgesetzen. JW.
1914, S. 853.
Badische Rechtspraxis (Bad. Rpr.).
Blätter für Rechtspflege im Bezirk des Kammergerichts (KGB1.). Bolze, Praxis des Reichsgerichts in Zivilsachen.
Brückner, Die Miete. 2. Aufl.
Co sack, Lehrbuch. 5. Aufl.
Deutsche Juristenzeitung (DJZ.).
Das Recht.
Entscheidungen des Reichsgerichts in Zivilsachen (RGZ.). Flatow, Beiträge zum Mietrecht der Kriegsteilnehmer. JW.
1915, S. 75 f.
Fromherz, Einfluss des Krieges auf Rechtsverhältnisse des Privatrechts. Bad. Rpr. 1914, S. 179.
Gesetz und Recht.
Hasse, Mietverträge und der Krieg. DJZ. 1914, S. 1107. Heinsheimer, Wohnungsmiete bei feindlichem Einbruch. DJZ. 1915, S. 193.
Josef, Ostpreussische Landgüterpacht und der Krieg. Pos. M.-Schr. 1915, S. 49 f.
Juristische Monatsschrift für Posen (Pos. M.-Schr.).
Juristische Wochenschrift.
Leipziger Tageblatt.
Leipziger Zeitschrift für deutsches Recht (Leipz. Z.). Mittelstein, Kriegseingriffe in Mietverhältnisse. JW. 1915, S. 1327 f.
— Die Miete. 3. Aufl.
— Zeitfragen aus dem Mietrecht. DJZ. 1915, S. 1067 f.

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Motive zu dem Entwurf eines BGB. für das Deutsche Reich, Bd. 2. Schmeisser, Der Einfluss des Krieges auf die Hauptverträge des BGB. Berlin 1915.
Schneider, Vom Rechte in Kriegszeiten. DJZ. 1914, S. 1033. Seeger, Streitfragen aus dem Kriegsnotrecht. Gesetz und Recht 1915, S. 193.
Seufferts Archiv für Entscheidungen der obersten Gerichte. Staudinger, Kommentar zum BGB. II. 7./8. Aufl.
Stil Isch weig, Die Bundesratsverordnung über Kündigungsrecht der Hinterbliebenen. JW. 1915, S. 1334.
Tägliche Rundschau.
Thiele, Einfluss des Krieges auf bestehende Mietverhältnisse. D.Not.V. 1915, S. 672.
Wedemeyer, Garagenmiete und Krieg. DJZ. 1915, S. 102. Zeitschrift des deutschen Notarvereins (D.Not.V.).

Inhaltsangabe.
Seite
I. Einleitung.5
II. Durch den Feind unmittelbar verursachte Kriegseingriffe 8
1. Zerstörung oder Beschädigung der Mietsache . . 8
2. Feindliche Einquartierung.15
3. Flucht des Mieters.16
III. Der Kriegsausbruch und seine mietrechtlichen Folgen
für die Allgemeinheit.30
1. Minderung des Gebrauchsbedürfnisses des Mieters 31
2. Einberufung zum Kriegsdienst.38
3. Koksmangel und Zentralheizung.40
IV. Die Anordnungen der eigenen Militärbefehlshaber . . 44
1. Räumungsbefehl.46
2. Ausweisung Ortsfremder, Zuzugs-und Umzugsverbot 49
3. Tanz- und Versammlungsverbot, Anordnung verkürzter Polizeistunde.53
4. Beleuchtungsverbot.58
5. Metallbeschlagnahme.60*
6. Beseitigung zivilrechtlicher Verbotsrechte .... 61
V. Die Kriegsnotgesetze und das Mietrecht.63
1. Das Kriegsteilnehmerschutzgesetz.64
2. Die Verordnung über das Kündigungsrecht der Hinterbliebenen .68
3. Die Stundungsverordnung usw.70
4. Die Bekanntmachung über Mieteinigungsämter . . 73
LtmdMbibliot/fA Karitruho

Lebenslauf.
Geboren am 27. 12. 1889 zu Langenfelde in Holstein, erlangte ich zu Ostern 1908 das Reifezeugnis der Oberrealschule zu Kiel, studierte daun je ein Semester in Berlin, Kiel, Heidelberg, Leipzig die Rechtswissenschaften, leistete hernach in Kiel beim Kaiserlichen I. Seebataillon meiner militärischen Dienstpflicht genüge und bestand nach weiteren zwei in Kiel verbrachten Studiensemestern am 18. Januar 1913 vor der Prüfungskommission am Königlichen Oberlandesgericht zu Kiel die erste juristische Prüfung. Den vorgeschriebenen Vorbereitungsdienst bei einem Amtsgericht erledigte ich in Rendsburg. Auf Grund der indessen vollzogenen militärischen Pflichtübungen wurde ich während meiner Tätigkeit am Landgericht Kiel durch Patent vom 17. 5. 1914 Leutnant der Reserve der Marineinfanterie. Als solcher zog ich am 31. 8. 1914 ins Feld, nahm an der Belagerung Antwerpens als Zugführer einer Radfahrerkompanie teil und stehe seit November 1914 am rechten Flügel der deutschen Westfront, gegenwärtig als Kompanieführer der 7. Kompanie, 4. Matrosenregiments, im Schützengraben vor Newport. In der Zeit von Anfang Juni bis Anfang September 1916 ist dort meine Dissertation von mir angefertigt worden, deren Thema

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ich iin Einverständnis mit Herrn Professor Dr. Heins- heimer, Heidelberg, dessen Vorlesungen ich mir oft und gern ins Gedächtnis zurückgerufen hatte, gewählt hatte.
Hans Dehning.

BLB Karlsruhe
51 75317 3 031